Byt za účelem pronájmu Praha nebo Brno?

Napsal Hagen;1395072

Zisk vytváříš dobrým nákupem nemovitosti nebo služby a podobně. Já osobně bych ani neřešil zda Praha nebo Brno. Zaměřil by jsme se na byty v exekuci. Ano je to složitější, ale nákup je podstatně výhodnější. Jen musíš mít peníze připravené a hlavně právníka co ti řekne co a jak.

Napsal eva machovcova;1395064

Ahoj,

uvažuji, zda koupit byt za účelem k pronájmu v Praze nebo v Brně. Nejdříve se mi Praha zdála nevhodná kvůli cenám, Brno je taky drahé, ale ne tolik. Nicméně známá koupila v Praze byt ve Střešovicích, tento https://www.svoboda-williams.com/pronajem/byty/detail/26084-ve-stresovickach a bude ho pronajímat za 18 tis. Kč plus poplatky. Takový byt se dá v Praze koupit za 5 mil. Kč. Za tuto cenu se dají koupit i byty v novostavbách s parkovacím stáním kolem 55-60m2, lokality typu Zličín, Letňany, Kobylisy, Vysočany, Ďáblice apod. Vinohrady apod. samozřejme ne, tam je to kolem 6 mil. Kč. Situace s Brnem se má tak, že za 5 mil. Kč tam člověk dostane byt větší, třeba i 90m2, někdy i více. Byt 55m2 se dá pořídit ještě za 3,5 mil. Kč. Jenže zase nájem nevynese tolik. Garsonka v Brně se pohybuje kolem 2,3 mil. Kč, nová, bez nutností rekonstrukce, takže za jeden pražský byt ca. 55-60m2 by v Brně byly dvě garsonky nebo jeden velký luxusní byt. Mám ale pocit, že na nájmu získám více z té Prahy, to samé z budoucího růstu cen. Co myslíte?

Napsal meo;1395084

Pokud koupíte za 5 mil a pronajímáte za 18 tis., tak je tam roční výnos nějakých 4,3 %. A to jsem nazapočítal placení daní (přesné sazby bohužel neznám).

To je opravdu výnos 4 % tak zajímavý nebo chcete spíše spekulovat na růst cen nemovitostí?

Napsal meo;1395084

Pokud koupíte za 5 mil a pronajímáte za 18 tis., tak je tam roční výnos nějakých 4,3 %. A to jsem nazapočítal placení daní (přesné sazby bohužel neznám).

To je opravdu výnos 4 % tak zajímavý nebo chcete spíše spekulovat na růst cen nemovitostí?

Napsal brfc;1395093

Nevím jak jste přišla na ceny bytů v Brně, ale nejsou přesné. V Brně koupíte m2 úplně v pohodě za 40.000 Kč. Stačí jen hledat. Pokud v Brně tak lokalita Staré Brno,

Ideálně ulice Pořící a okolí do 500m. Zde koupíte byt o 70m2 do 3.2 mio. Je to velmi žádané lokalita. V dosahu jsou 2 vysoké školy a drtivá většina bytů v této lokalitě je obsazena právě studenty. Byt v této lokalitě a metráži pronajmete naprosto bez problémů za 12.000 Kč bez energií apd.

Nicméně zajímavější jsou lokality jako Židlochovice, Pohořelice, Hrušovany u Brna. Já zde koupil menší byt o 40m2 za 1.2mio. Měsíční pronájem je 8.000 Kč bez energií apd.

Pohořelice jsou hodně na vzestupu, je tam hodně výrobních hal, fabrik apd a neustále se staví nové. Je zde větší poptávka po nájemních bytech než nabídka.

Občas se v této lokalitě objeví byt s cenou za m2 někde kolem 28.000 Kč.

Já osobně bych byt v Brně ani Praze nekoupil, ceny se mění a neřekl bych, že v dohledné době cena poroste, naopak bude klesat. Za to v menších městech kde nedostatek bytů cena poroste. Navíc v Brně máte velké riziko neplatičů apd a pokud plánujete koupit jen jeden byt tak vás brzo přestane bavit se neustále s nájemníky dohadovat proč nezaplatili, proč platí pozdě apd. To jsou mé zkušenosti s pronájmy v Brně.

Rozhodně lepší zkušenosti s platební morálkou nájemníků mám v okolí Židlochovic apd.

Pokud máte dostatek prostředků, raději bych postavil dvojdomek v lokalitě Rajhrad, Židlochovice, a ty následně pronajímal. Ziskovost bude podstatně větší.

Napsal Hagen;1395079

A kde jsem psal o drazbach? To se děla jinak :) a legálně

Napsal brfc;1395093

Nevím jak jste přišla na ceny bytů v Brně, ale nejsou přesné. V Brně koupíte m2 úplně v pohodě za 40.000 Kč. Stačí jen hledat. Pokud v Brně tak lokalita Staré Brno,

Ideálně ulice Pořící a okolí do 500m. Zde koupíte byt o 70m2 do 3.2 mio. Je to velmi žádané lokalita. V dosahu jsou 2 vysoké školy a drtivá většina bytů v této lokalitě je obsazena právě studenty. Byt v této lokalitě a metráži pronajmete naprosto bez problémů za 12.000 Kč bez energií apd.

Nicméně zajímavější jsou lokality jako Židlochovice, Pohořelice, Hrušovany u Brna. Já zde koupil menší byt o 40m2 za 1.2mio. Měsíční pronájem je 8.000 Kč bez energií apd.

Pohořelice jsou hodně na vzestupu, je tam hodně výrobních hal, fabrik apd a neustále se staví nové. Je zde větší poptávka po nájemních bytech než nabídka.

Občas se v této lokalitě objeví byt s cenou za m2 někde kolem 28.000 Kč.

Já osobně bych byt v Brně ani Praze nekoupil, ceny se mění a neřekl bych, že v dohledné době cena poroste, naopak bude klesat. Za to v menších městech kde nedostatek bytů cena poroste. Navíc v Brně máte velké riziko neplatičů apd a pokud plánujete koupit jen jeden byt tak vás brzo přestane bavit se neustále s nájemníky dohadovat proč nezaplatili, proč platí pozdě apd. To jsou mé zkušenosti s pronájmy v Brně.

Rozhodně lepší zkušenosti s platební morálkou nájemníků mám v okolí Židlochovic apd.

Pokud máte dostatek prostředků, raději bych postavil dvojdomek v lokalitě Rajhrad, Židlochovice, a ty následně pronajímal. Ziskovost bude podstatně větší.

Napsal petcool;1395082

Snad se nepletu, je to na delší právní rozbor, ale ...

Pokud je někdo hlášený na určité adrese, pak jen na základě nájemní smlouvy, smlouvy o užívání či vlastnictví. To předkládá i na úřadech při zápisu. Majitele toto může napadnout, pokud je to neoprávněné (falešná smlouva) a stejně tak, pokud bývalý majitel nemá žádná práva k nemovitosti. Ano, budou zde případné průtahy s podáním na soud na předběžné opatřená a pak při výkonu. Stejně tak se dá očekávat, že původní majitel ve své hořkosti nějak nemovitost poškodí.

Vše se ale dá v rámci aukce dořešit a zjistit dopředu. Stejně tak může exekutor zapečetit nemovitost. Nedá se tedy automaticky říct, že pokud koupíte nemovitost ve dražbě, nezbavíte se původního majitele. Jiná věc by byla, pokud by byla nemovitost pronajata třetí straně. Tam pak nejspíš kupujete nemovitost i s tímto břemenem. Od toho jsou tu pak ale právnící, aby vám poradili lépe a přesně. Ne, jako na nějaké diskuzi na internetu.

---------- Příspěvek doplněn 26.06.2017 v 09:42 ----------

Na dva menší byty seženete spíše nájemce na nížší nájemné, než by platil jeden nájemce za jeden drahý byt. Navíc následně můžete rozdílně byty použít k další zástavě oproti dalšímu úvěru, protože budete mít nejen vlastní příjmy jako doposud, ale zároveň i přímy z pronájmů. Banky většinou uznávají 50% příjmu z pronájmu, pokud ale odpovídá cenové mapě pronájmu.

Napsal petcool;1395094

No nevím. Při vlastní výstavbě bez vlastních prostředků díky úvěru podstatně vzrostou náklady.