Nehnuteľnosť ako investícia

Napsal skranc;1623775

Zrovna včera jsem se nad tímto zamýšlel. Při dnešních cenách je návratnost bytu v Brně někde na úrovni 50ti let. Obávám se však, že některé paneláky zde za 50let už vůbec nemusí být a aktuální kupující se tímto vůbec nezabývají jako by se toto nemohlo vůbec stát. Zatím zde není žádný takový příklad, ale obávám se, že přijdou. Panelák nespadne, ale statik vydá posudek a konečná. Ty dráty nikdo nevymění. Možná jsem úplně mimo a paneláky tu budeme mít dalších 100let. Toto totiž jako investor vidím jako mnohem větší riziko než pokles ceny na trhu.

Když jsem začínal samostatně bydlet pak garsonka v komerčním nájemném se dala sehnat někde kolem 6000Kč (a stála někde kolem 600 000Kč). Dneska i na Sreality (kde jsou ty nejdražší byty a prodeje) jsou garsonky zase za 6000Kč / měsíc a jejich komerční cena je 3MIO. Něco je špatně.

ad) panel. Do úplne rovnakého rizika ideš aj pri "klasických" domoch. Býval som v centre (pekný dom cca 1910), čakám, že bude stáť aj za 100 rokov. Ale ... rákos na stropoch už toľko nevydrží, trámy medzi podlažiami možno áno. Opraviť to určite pôjde, ale bude to dávať zmysel? Čakám, že paneláky tých sto rokov dajú. ad) ceny. Prečo by to malo byť zle? Ľudia pochopili, že mať peniaze na účte nedáva zmysel (hurá). A tak investujú do niečoho podobne konzervatívneho, ideálne v kombinácii s tým, že to bude pre deti. Nič lepšie nepoznajú, lebo všetko ostatné je "virtuálne". Znamená to, že v Brne je výhodnejšie si prenajať byt ako ho kúpiť. Áno, dokonca to nedávalo zmysel už tak 5 rokov späť, len to je vypuklejšie. Ale nevidím v tom, nič zlé.

Postrehy z realitného trhu. Bojím sa, že inflácia bude tlačiť ceny nehnuteľností znova hore. Nedávno som teoreticky oslovil majiteľa pozemku na jednej pustatine ďaleko od obývanej oblasti. Predával pozemok dosť lacno - oslovila ho realitka a cenu pozemku vyhnala 5 násobne. Hovorím si - tak to asi nepredá. Ten pán ten pozemok predal. Proste ako vidím veľa ludí má našetrené peniaze a tlačia to do nehnuteľností aj keď sú už predražené. Možno zamieša karty nový plán na výstavbu nájomných bytov na Slovensku ale priznám sa, že veľmi tomu neverím, keďže politika je taká aká je:Dotované byty bude možné získať najviac na 25 rokov: Ako bude fungovať nájomné…

Skôr ako na "výstavbu 25 tisíc bytov" verím na "uvoľnenie 25 tisíc bytových jednotiek". Nadácia Billa Gatesa nie nadarmo investovala miliardy do pokusov v očkovaní v Afrike. Očakávam postupné dostavovanie sa výsledkov. A rôzne reštrikcie vyháňajú ľudí mimo miest. Lebo pokusy už dávno dokázali, že koncentráciou ľudí na malý priestor sa dajú ľahšie ovládať.A keď mám tisíc hektárov a na nich poľné cesty, kto ma donúti mať na nich vozidlá s STK?

Za socializmu rozdávali ľuďom byty za kapitalizmu koše na odpad Slovakia magic republicTie ceny su virtuálne stačí ak prestanú dávať hypotéky alebo prestanú ľudia kupovať a pôjdu ceny dole

Ahoj. Dobrá diskusia, no sa zatiaľ sa tu trochu zabúda na dve veci: 1) V cene vlastníctva aj prenájmu starých bytov si treba uvedomiť náklady idúce do fondu opráv. 2) Investovanie by mala byť na 90% matematika a len na 10% emócie.  Začnem tým fondom opráv. Poznám 2i byt v 100-ročnom tehlovom dome, fond opráv je 75€ mesačne a stále je to málo. Stále sa niečo opravuje, pričom dookola sa opravuje aj opravené. Poznám 4i byt v novostavbe, kde do fondu opráv ide 15€ a opravovať nič netreba. Prečo je to dôležité?  Pokiaľ kúpite a prenajmete byt za 500€ po zaplatení el. plynu. komunálnych služieb vám zostane povedzme 450€. Ak je to novostavba zaplatíte povedzme 15€ fond opráv a zostane vám ako investorovi 435€ (pred zdanením). Ak je to starý barák, zostane vám v tomto príklade "iba" 375€.  Neviem či obava že "to spadne" je na mieste, nie som statik. Ale výnos z prenájmu bytu s vysokými nákladmi je nižší ako s nízkymi nákladmi. Preto aj kúpna cena + náklady na rekonštrukciu starého musia byť nižšie ako cena nového (pri rovnakej lokalite). Ak novostavba stojí o +/-15% viac ako starý, komplet prerobený byt, je novostavba v podstate "lacnejšia". Zároveň to znamená, že ak starý byt tak radšej drahší s dobrou polohou v centrách veľkých miest ako na okraji alebo v malých mestách. Náklady na rekonštrukciu či sanáciu sú plus mínus rovnaké či ste v Blave alebo Rožňave. No povedzme 10000€ na obnovu sietí v BA môže predstavovať 5% z hodnoty bytu a v Rožňave aj 30% hodnoty. Zachraňovať Petržalské paneláky sa tak oplatí no Rožňavské nie. (Sorry nič proti Rožňave, iba náhodný príklad.) 2) Investovanie je matematika, no 99% diskusií o cenách nehnuteľností je o emóciách. Cena aktíva je  predsa výsledkom dopytu a ponuky. Na neutíchajúci dopyt vplýva hlavne rastúca kúpna sila obyvateľstva a nízke úrokové sadzby. Na ponuku vplýva hlavne regulácia podnikateľského prostredia, teda ako náročné je vybaviť stavebné povolenia a začať stavať. Každý z týchto vplyvov má svoje merateľné ukazovatele, ktoré keď si dáte dokopy, dostanete, tzv. "dostupnosť bývania". Teda akýsi pomer ceny bývania k platom, nájmom, cene úveru a podobne. Ak vás zaujímajú Nehnuteľnosti globálne, banka UBS robí takýto index globálne: "Global Real Estate Bubble Index 2020" nájdete v linke tu.  Ak Vás zaujíma Slovensko, podobný index robí NBS a podrobný článok (ktorého som autorom) k cenám nehnuteľností z pohľadu dostupnosti bývania nájdete tu: Oplatí sa investovať do nehnuteľností v roku 2021? (Ak sa vám ho nechce čítať, prezradím vám záver: Slovenské nehnuteľnosti, najmä domy sú drahé, dostupnosť klesla, no byty sú pomerne ďaleko od realitnej bubliny roku 2008.) 3) Inflácia - je otázne či sú nehnuteľnosti dobrou ochranou proti inflácii. Na jednej strane ak zdražie práca, tehly a betón, zdražejú vstupy. Takže zdražieť by mali zdražieť aj novostavby. No spýtajte sa developera aké percento ceny nehnuteľnosti je marža, pozemok a aké percento sú materiál+práca. (Ja neviem. Analógia svojpomocnej stavby rodinného domu na zdedenom pozemku vs. kúpy hotového od developera by plus mínus dala obraz). Inflácia je zároveň hrozba pre ceny nehnuteľností. Vyššia a hlavne trvalá inflácia zdvihne úrokové sadzby. Už len posun zo súčasných 0,4% v EUR čo sú peniaze zadarmo na pomerne normálne 2-3% úrokoch na úveroch zahýbe dostupnosťou úverov. A rastúce úroky zároveň zhoršia atraktívnosť kúpiť a prenajať nehnuteľnosť pre investorov, keďže výnosy na nízkorizikových dlhopisoch a termiňákoch v banke začnú byť opäť nenulové.  Takže s nehnuteľnosťou ako poistkou voči inflácii opatrne.

My jsme kupovali starou nehnutelnost, a s dotací ji zateplili. Vyšlo nás to o dost levnější než kupovat již zateplenou. Tuším by se ty dotace mohli prodloužit i na další kvartál. Tady je postup jak to vyřídit https://www.triplan.cz/nova-zelena-usporam/prubeh-vyrizeni-dotace-nova-zelena-usporam/

Napsal niecotomviem;1628957

Ahoj.

Zároveň to znamená, že ak starý byt tak radšej drahší s dobrou polohou v centrách veľkých miest ako na okraji alebo v malých mestách

IMHO záleží, čo od bytu očakávaš.Pre mňa je taký byt bezcenný.K inflácii:Na jar som kupoval nejaký stav. materiál, drevo. Čo dnes doviezli, bolo raz tak drahé. Nechcem špekulovať o percentách a peňažnej zásobe a podobných sr@čkách. Začína to ale na tovare zo základných surovín. Ak za kubík dreva mali pred piatimi rokmi na píle sto bochníkov chleba a chlieb zdražel (alebo sa poľnohospodári vyhrážajú zdražením pšenice a energetici elektriny), tak aj dnes dostal majiteľ píly za kubík dreva sto bochníkov chleba. Bez ohľadu, koľko stoja peniaze. Lebo tie sú dnes už tovarom, nie meradlom hodnoty či jej uložením. No tak aj ja som mierne zvýšil ceny. A poslední dostanú pridané zamestnanci, len to už bude špirála o jednu točku zatočená a ceny zase inde....

Hypotéky na Slovensku prelomili ďalší rekord:Hypotéky prelomili ďalší rekord, sú čoraz lacnejšie. Za rovnaký plat je…

Komu všetkému treba ešte požičať, kto sa vyhýbal doteraz úverom, aby sme ho dostali do dlhovej pasce a zbavili hmotného majetku (po predkoch) a stal sa naším otrokom?

Ceny realít na Slovensku stále rastú a strop sme ešte nedosiahli:Zdražovanie bytov bude pokračovať, problémom je slabá ponuka - Ekonomika SME