Nehnuteľnosť ako investícia

Sme svedkami neustáleho zdražovania nehnuteľností, bytov, domov, pozemkov. Hodnota bitcoinu aspoň niekedy padne - nehnuteľnosti rastú už dosť dlho - a podľa predpovedí budú ich ceny rásť ďalej. Ale do kedy? Nie sú už napr. tie 40/50 ročné panelové byty predražené? Po rozhovore s majstrom, ktorý pracoval na stavbách panelákov povedal, že boli stavané na 50 rokov a túto dobu už dovŕšili. Jednoducho starnú - starnú v nich rozvody elektrickej energie, v niektorých sa už museli vymeniť výťahy, menili sa rozvody, plynu, vody - prerábajú sa bytové jadrá, zatepľujú sa zvonka. Je dnes rozumné kupovať byť v 50 ročnom paneláku za súčasné trhové ceny?

Majstrovi povedali, že životnosť je 50 rokov, tak to hovorí ďalej. A do istej miery má pravdu, ale to podstatné pre teba je, že ak to nemá problém so statikou, tak ti ten skelet vydrží ďalšie desiatky rokov. Všetko ostatné bude treba vymeniť, presne ako píšeš: rozvody, fasáda/zateplenie, okná, podlahy, výťah, ... Treba si uvedomiť, že primárne si kupuješ polohu. Ten rast cien potrebuješ prepočítavať cez infláciu, rast platov, rast nájmov a najmä proti alternatívnym investíciam. Bitcoin občas padne, ale ak si vezmeš návratnosť po 3-5 rokoch, tak si zrejme v pohode (s vysokým riskom). Byty ti takto brutálne rásť nebudú. Za mňa je lepšie sa bytom vyhnúť, lebo máš problémy s nájomníkmi a ich ochranou. Byt sa ti imho oplatí ak máš dosť hrubý krk a riskneš rizikových nájomníkov (a neriešiš ich ochranu), alebo ak veríš v rast cien.

Áno, ceny bytov neustále rastú, no treba si uvedomiť prečo rastú. Prvým dôvodom je dostupnosť hypoték. Pár rokov dozadu ti bez problémov dali 100% hypotéku s dobrým úrokom. Tento fakt poriadne roztočil trh. Bonitnejší ľudia vo veľkých mestách si nakúpili po 2-3 byty a mimoriadne dobre zarobili. Dnes potrebuješ na kúpu bytu 20% vlastných zdrojov, čo už dáva možnosť nakupovať len tým najbonitnejším. To spomalilo špekulatívne nákupy, ktorých hlavne vo veľkých mestách nebolo málo.Ďalším dôvodom bola nízka cena nehnuteľností v postkomunistických krajinách. Keď si prepočítaš návratnosť investície do bytu, ktorý je dobre penajateľný (teda hlavne v dobrej lokalite v okresnom meste), si niekde na návratnosti 12 - 40 rokov. Keď som pred 4 rokmi kupoval byt v Bratislave, návratnosť z prenájmu bola cca 18 rokov. Ak by som ho kupoval dnes, som cca na 28 rokoch a tento parameter sa rastom cien nehnuteľností zvyšuje čo pri istej hranici zníži dopyt po nákupe a zvýši dopyt po prenájme.Jednoducho povedané, ak si pred 3 rokmi rozmýšľal či kúpiť alebo prenajať, pri 3i byte v BA novostavbe by ťa hypotéka + energie vyšli na 600 eur a prenájom na 750 eur. Takže šetríš 150 eur každý mesiac + istina hypotéky ide v podstate tebe do vrecka. Výborný deal. Pri dnešných a teoretických budúcich cenách ťa hypotéka + energie stoja 900 eur a prenájom 850 eur. Špekulácia už nie je taká atraktívna, lebo každý mesiac musíš na svoju investíciu doplácať. Čím viac porastú ceny, tým viac investorov bude odradených od nákupu, čo v konečnom dôsledku pri nejakej hranici ceny zmrazí až zníži.To čo sa stane s trhom pri zvýšení hypo. úrokov nejdem rozoberať, to je na dlho. K panelákovému bytu - ak je dobre zateplený a správca sa oň dobre stará, životnosť môže byť ešte dlhá, toho by som sa veľmi nebál, no ceny v porovnaní s novostavbami sú stále vysoké. Ak chceš mať kľud, priplať 20-30% a kúp novostavbu, inak to budeš po pár rokoch ľutovať.

V dlouhodobém horizontu ceny bytů a domů porostou. V krátkodobém mohou jít ale dolů. Dle ČNB jsou byty a domy v ČR průměrně předražené o 18 % (to je docela dost). Je také otázka, jestli se bude opakovat historie, nebo ne. Hypoteční krizi v roce 2008 způsobily, mimo jiné, rostoucí úrokové sazby, které mnoho lidí dostalo do pozice, že nebyli schopni dále splácet. A množství hypoték, oproti roku 2008, je téměř čtyřnásobný, takže v případě další hypoteční krize to může s cenami dost zamávat…Co se týče panelákových bytů, tak já bych do nich nešel. Je sice pravda, že pokud je základ dobrý, tak životnost ještě pár desítek let vydrží, ale v podstatě nemáš jak tuto informaci zjístit + hromada dalších problémů. A opravy starých paneláků mohou být také sranda. Známé se stalo, že koupila byt, nezjístila si ale, kolik je fond oprav, a pak byla hodně nepříjemně překvapená…

Povodna panelova vystavba v CSSR bola naozaj projektovana ako "docasna" a zivotnost panelovych domov bola projektovana na 50 rokov. Nie je vsak panelak ako panelak - panelova vystavba presla vyraznym vyvojom a je vyrazny rozdiel v panelaku zo 60tych a 80-90tych rokov (posledne rozostavane socialisticke panelaky sa dostavovali este v obdobi +-1995.To, co uviedol "marx" nie je celkom pravda. Rozvody naozaj zastaravaju (hlavne moralne) a nie je problem ich vymenit (napr. hlinikove rozvody elektriny, odpady... - TZB). Zastarava vsak aj konstrukcna cast - nosne panely panelaku (to su tie s hrubkou 150mm) boli spajane pomocou ocelovych prvkov (ôk), ktore boli sucastou vystuze nosnych panelov (obvykle zvaranim a naslednym zaliatim betonom). Tieto spoje sami o sebe maju projektovanu zivotnost (50 rokov) a odhadovanu zivotnost (odhady su rozne od 50-100 rokov).Zateplenim sa obvykle projektovana zivostnost panelaku predlzila o 10 rokov (administrativne), avsak nebralo sa do uvahy ze panelaky neboli na zateplenie projektovane (resp. obvodove, nenosne panely uz boli zateplene poro- alebo keramzitbetonom) a dalsie dodatocne zateplenie nebolo uvazovane. Dodatocnym zateplenim moze dojst k naruseniu prudeniu vzduchu, zmene vlhkosti a naslednej korozii spojov az ku kolapsu konstrukcie. Takyto pripad sme videli pri tragedii v Presove, kde sa pri poziari zrutilo schodisko a znemoznilo evakuaciu.Vzhladom k znizovaniu odbornosti v stavebnictve (celkovo) sa obavam ze k prvym problemom zacne dochadzat este v tomto desatroci. Kvalifikovanu rekonstrukciu nosnych prvkov za ucelom predlzenia zivotnosti si neviem realne v praxi predstavit.Na druhej strane je mnozstvo novostavieb, ktore su nebezpecnejsie - v minulosti sa materialom ani casom nesetrilo, narozdiel od sucasnosti. Osobne som videl nosnu, 10cm hrubu (tenku) stenu 6 poschodoveho objektu, ktoru vzhladom k extremnemu mnozstvu vystuze (aby sa usetrilo na betone) pracovnici nevedeli (ale kaslali na to) spravne uvibrovat a po odsalovani v nej bola diera velkosti hlavy - nasledne ju zahadzali maltou. Vodorovne praskliny o dlzke nezriedka 4-5 (cez 2 byty) metrov su pomerne bezna vec, rovnako ako tepelne mosty (=rosenie) pri oknach a dalo by sa dlho pokracovat.Za mna je idealna kupa byt v panelaku z roku +-1985 a nasledna vlastna prestavba.

@Igor to fakt pekne a podrobne vysvetlil. Ja som však trochu viac optimista - 80 rokov by som im dal. Nosné panely a ich spoje vydržia, problémom sú práve tie dodatočné úpravy. Či už zateplenie, alebo nebodaj veci typu nové dvere. Rekonštrukciu nosných častí by asi nedávala ani finančný zmysel. Prešov bol z môjho pohľadu extrém, "normálne" požiare panelák vydrží.

a problém v tom, že byl prodloužen časový test na 10 let, tedy aspoň v ČR, není třeba zohledňovat?

Nožnice medzi cenami starých a nových bytov sa budú pomaly roztvárať. Nejde len o to či stavba vydrží alebo nevydrží ďalších 50 rokov. Je to investícia s návratnosťou cca 30 rokov a už teraz je vidieť medzi panelákmi a novostavbami výrazné rozdiely (rozumnejšie dispozície, stropné chladenie, zelené strechy, spoločné výhliadky, detské ihriská a oddychové zóny). Dajte tomu 10 rokov a tie rozdiely v hodnote budú ešte výraznejšie.

Problémom môžu byť aj neoprávnené úpravy - vyrezanie niektorých stien a podobne. Viedel som už podobné úpravy. Takže teoreticky sa vieme zhodnúť na tom, že momentálne ceny panelových bytov sú už z hľadiska investovania nezaujímavé, pretože tá návratnosť je buď príliš dlhá alebo teda ani nemusí nastať. A ešte mám taký pocit, akoby celý svet spel znova k vytvoreniu mestských štátov ako to bolo v minulosti. Ak bude človek chcieť žiť ako tak na úrovni bude musieť žiť v metropolách - Praha, Bratislava, Viedeň, Budapešť, Berlín, New York a podobne. Žijem v menšom meste kde už teraz je problém s lekárskou starostlivosťou - lekári sú buď v dôchodkovom veku alebo sú menej kvalifikovaní. Zatiaľ ešte fungujú miestne nákupné centrá ako je Tesco, Kaufland, Lidl, Billa atď. Ale pýtam sa budú v menších mestách neustále? Čo ak príde doba, že začnú zatvárať svoje prevádzky. O vzdelávacích inštitúciách ani nehovorím - chýbajú učitelia cudzích jazykov a podobne. Takže ak aj kúpiť byt - tak asi len v niektorej metropole.

Napsal erik1;1611956

A ešte mám taký pocit, akoby celý svet spel znova k vytvoreniu mestských štátov ako to bolo v minulosti. Ak bude človek chcieť žiť ako tak na úrovni bude musieť žiť v metropolách - Praha, Bratislava, Viedeň, Budapešť, Berlín, New York a podobne. Žijem v menšom meste kde už teraz je problém s lekárskou starostlivosťou - lekári sú buď v dôchodkovom veku alebo sú menej kvalifikovaní. Zatiaľ ešte fungujú miestne nákupné centrá ako je Tesco, Kaufland, Lidl, Billa atď. Ale pýtam sa budú v menších mestách neustále? Čo ak príde doba, že začnú zatvárať svoje prevádzky. O vzdelávacích inštitúciách ani nehovorím - chýbajú učitelia cudzích jazykov a podobne. Takže ak aj kúpiť byt - tak asi len v niektorej metropole.

Záleží od toho, kam smerujete svoj život a na koho hádžete zodpovednosť zaň.Za vaše zdravie ste zodpovedný vy alebo váš lekár? Za zdravé stravovanie (čo súvisí so zdravím ako celkom) ste zodpovedný vy alebo obchodné reťazce? Za vzdelávanie ste zodpovedný vy alebo externí učitelia? A na čo pri udržiavaní zdravia a zaobstarávaní jedlých potravín potrebujete cudzie jazyky?Iba ak uvažujete, že stále budete svoj čas meniť u nejakého zamestnávateľa za zdanenú mzdu, a tú si necháte opäť zdaniť pri zaobstarávaní potravín a liekov, ktoré by ste mohli mať aj keby ste uvažovali o svojej životnej púti inak, ako väčšinovo.Vás trápi úbytok obchodov s potravinami a výživovými doplnkami, ale netrápi vás úbytok pracovných miest, kde by ste zarábali na život v metropole, kde platíte za bývanie, život, prípadne zábavu?Ja už som sa vzdal myšlienky života vo veľkej aglomerácii, kde je síce všetko, ale všetko ďaleko, ergo ťažko dostupné (bez prostriedkov na energiu svojho alebo zdieľaného dopr. prostriedku).Dobre sa budú mať ľudia, ktorí nebudú mať len majetok, ale ktorí budú mať zdroje. Vojny už boli, ale mnohí sa stále nepoučili. Byt je fajn, ale bez podpory energií sa ťažko dá užívať. A zakúrite parketami? Lieky natrháte na asfaltovom chodníku? Vodu z kaluže?Ja vidím svetlejšiu budúcnosť skôr vo vidieckych oblastiach. Potraviny aj palivo dorastú, často aj stavebný materiál a dokonca aj lieky. Získate ich vlastnou prácou alebo prácou ľudí, čo nemajú zdroje a radi vymenia svoju silu za podiel na časti z nich.Už dnes viete získať takéto miesto nie ďaleko od súčasných miest, kde stále môžete svoje schopnosti a čas meniť za prostriedky na platenie mestského luxusu a následnú lekársku starostlivosť za to všetko. A postupne sa pripravovať na zmenu, ktorá môže nastať kedykoľvek, buď globálne alebo vo vašej hlave, keď pochopíte krysí pretek. Ja sa presuniem, väčšina v mestách pokape.A panelákový byt? Je dobré ho mať založený v banke na niečo, čo vás posunie vo vašej nezávislosti. A keď spadne alebo sa čosi iné zomelie, nech si banka berie starý panelák, keď vy už máte, čo ste chceli...Mestské štáty sú víziou pre otrokov, sedliacke usadlosti pre rodiny slobodných ľudí. Robiť rukami a spracovávať materiál sa dá naučiť rovnako dobre a rýchlo, ako programovať. A nemusíte pri tom platiť učiteľov cudzích jazykov ;)

Páči sa mi hlavne váš odsek - ,,A panelákový byt? Je dobré ho mať založený v banke na niečo, čo vás posunie vo vašej nezávislosti. A keď spadne alebo sa čosi iné zomelie, nech si banka berie starý panelák, keď vy už máte, čo ste chceli...,, to je také šibalské robinhoodovské. Ja som nepovedal, že ja osobne chcem žiť vo veľkomeste - napísal som, že okolo seba vidím, že veľa mladých uteká do veľkomesta. V okolitých dedinách pomaly nenájdete sliepku o krave už ani nehovorím. Nájdete však na dvoroch bazény a trampolíny. Ja sám som záhradkár, milujem prírodu, chalupárčenie. Ale väčšina rovesníkov takých nie je. V každom prípade vrátiac sa k téme, z byt ako taký z hľadiska investície by som už kúpil asi len v metropole.PS: učenie cudzích jazykov - pre mňa je dôležité vzdelanie. /Aj keď, teoreticky dnes už sú rôzne kurzy na internete, youtube/.

Napsal dusivk;1611979

...

A panelákový byt? Je dobré ho mať založený v banke na niečo, čo vás posunie vo vašej nezávislosti. A keď spadne alebo sa čosi iné zomelie, nech si banka berie starý panelák, keď vy už máte, čo ste chceli...

Pozor na to, že tento prístup sa dá použiť v USA, ale nie v strednej Európe. Za hypotéku sa neručí len samotnou nemovitosťou (typ USA - pri poklese ceny, vrátim kľúč od domu a mám pokoj), ale aj zvyšným majetkom. Takže pri nevhodnej konštelácii je reálne skončiť bez bytu a zároveň s dlhom. A prísť o to, čo ste chceli

Osobně bych se momentálně vyhýbal panelákovým bytům i předraženým novostavbám, ve kterých jsou zajímavé investiční byty prodané ještě než se vůbec kopne do země. Nejlepší je podle mě investovat do starých cihlových bytů/domů ideálně v centru nebo poblíž centra v původním stavu a následně si to zrekonstruovat.

@marx ale ja som nepísal o tom, kúpiť si starý panelákový byt na hypo. Ja píšem, o tom, ako starým panelákovým bytom, ktorý je prenájme, ručiť úver na niečo zmysluplné (pre dlžníka!). A samozrejme o prípade, kedy sa ručí len tým bytom.---------- Příspěvek doplněn 19.01.2021 v 15:09 ----------@erik1 však ja vás "neobviňujem" z túžby žiť vo veľkomeste ;)Hej, mladí utekajú do mesta, lebo majú pocit, že sú šikovnejší a odvážnejší, ako tí ostatní /starší. Keď prvý raz vážnejšie ochorejú (ako následok svojho slobodného spôsobu života) alebo ich predbehnú ešte mladší, ešte šikovnejší a ešte odvážnejší, začnú rozmýšľať inak. Ešte sú zdraví, ešte vládzu. A myslia si, že budú vládať do dôchodku a potom si ho užívať... V meste, kde je všetko drahé a všetko ďaleko.Nedostatok kráv (mlieka, syrov) a sliepok (mäsa, vajec) vidíte ako problém alebo ako príležitosť? ;)Hej, vidím to aj okolo seba. Ľudia z dediny chcú žiť mestským životom. Dvory zo zámkovej dlažby, uprostred bazén a ovocný sad predajú... Mne :-)) Potom chodia v moderných šušťákoch behať po uliciach a tí majetnejší jazdia autom do fitka do okresného mesta.Keď sa vrátime späť k téme, teda k investícii do nehnuteľnosti, za mňa skôr pozemky, záhrady, sady v dojazdovej blízkosti súčasného alebo uvažovaného bydliska. Kým sa dá, pokračovať v súčasnej výmene času a schopností za zdanenú mzdu a potom sa starať o svoje živobytie a dodávať susedom vajíčka a mäso. Lebo keď zrušia posledný autobus do dediny...Investičný byt predpokladá ďalšiu ekonomiku na báze rastu. Ale stačí sa pozrieť okolo seba. Stredná trieda je postupne obmedzovaná a likvidovaná. Bezdomovci vám byt neopravia ani nezveľadia ani neudržia. Bezzemkovia vám pôdu obrobia, dorobia úrodu aj pre vás aj na barter za palivo či stavebný materiál.Možno som skeptický. A možno len vnímam paralelu s historickými udalosťami. Toto je vojna. Vodcovia vždy snívali o neutrónovej bombe, ktorá zahubí ľudí, ale nepoškodí majetok. Čo vidíte okolo seba? Čo chcete zanechať potomkom? Byt kdesi ďaleko, ktorý nemá kto obývať (za peniaze) a časom môže spadnúť (bez údržby alebo vybývaný) alebo pozemky, ktoré bez údržby iba zarastú a keď príde vhodný čas, poskytnú materiál na zúrodnenie aj na obživu alebo zárobok.Okolo seba vidím investície do bytov len vtedy, keď tie peniaze boli podozrivo ľahko získané.

,,Nielen,, na Liberecku zdražujú byty:Na Liberecku prudce zdražují byty, sedmkrát rychleji než v Praze. Zdražují i v…