Koupě bytu na hypotéku za účelem pronájmu

11. 4. 2018 11:27:10

Zdravím,

chtěl jsem se zeptat, jestli tu s tím někdo má zkušenosti, případně to praktikuje a jestli se to v momentální době vyplatí.

Příklad - náklady se pohybují kolem 1 200 000 Kč (včetně provize, daně z nabytí atp.). Tržní cena pronájmu v této lokalitě se pohybuje kolem 6000 Kč/měsíc. Dopravní dostupnost i služby jsou dobré. Jedná se o tento byt.

Jsem schopen si vzít hypotéku do výše 1 000 000 Kč bez dokazování příjmů, ideálně bych to vzal na 80% ceny nemovitosti s fixací na 3 nebo 5 let, abych měl menší úrokovou sazbu (kolem 2,5-2,6%).

Vím, že je to spojeno s určitými riziky, ale ta by měla jít z velké části eliminovat pečlivým výběrem nájemníků. Pravděpodobně bych to dělal rovnou i přes realitní kancelář, ve které bych byt zakoupil.

Jaký je na to váš názor?

11. 4. 2018 11:27:10

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340118

node

(5 hodnocení)

11. 4. 2018 11:29:16

ty chces aby ti cudzi ludia na internete raidli ako minat svoje peniaze?

11. 4. 2018 11:29:16

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340117

Daruel

11. 4. 2018 11:31:38

Ne, jen bych rád znal zkušenosti a názory jiných lidí čistě pro lepší přehled. K diskuzi o takovýchto tématech toto fórum přeci je také, ne? :)

11. 4. 2018 11:31:38

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340116

trx2010

11. 4. 2018 11:45:39

Napsal Daruel;1456346
Zdravím,
chtěl jsem se zeptat, jestli tu s tím někdo má zkušenosti, případně to praktikuje a jestli se to v momentální době vyplatí.
Příklad - náklady se pohybují kolem 1 200 000 Kč (včetně provize, daně z nabytí atp.). Tržní cena pronájmu v této lokalitě se pohybuje kolem 6000 Kč/měsíc. Dopravní dostupnost i služby jsou dobré. Jedná se o tento byt.
Jsem schopen si vzít hypotéku do výše 1 000 000 Kč bez dokazování příjmů, ideálně bych to vzal na 80% ceny nemovitosti s fixací na 3 nebo 5 let, abych měl menší úrokovou sazbu (kolem 2,5-2,6%).
Vím, že je to spojeno s určitými riziky, ale ta by měla jít z velké části eliminovat pečlivým výběrem nájemníků. Pravděpodobně bych to dělal rovnou i přes realitní kancelář, ve které bych byt zakoupil.
Jaký je na to váš názor?

Otázka je co pro vás znamená slovo "vyplatí". Znáte výši hypotéky, výši nájmu, zdanění, příspěvky do fondu oprav. Jestli se to vyplatí jste si tak sám schopen spočítat asi nejlépe. Vyplatí se to v tom smyslu že vám po spalecení zůstane byt. Ohledně pečlivého výběru nájemníků si nedělejte moc iluze. Ano, dá se vyloučit to nejhorší, pokud to realitka dovolí. Ale neznamená to bezproblémový provoz.

11. 4. 2018 11:45:39

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340115

Fipa

(1 hodnocení)

11. 4. 2018 11:45:51

To asi není zateplený, co? Těch 2200,- na zálohách, v tom je fond oprav? Kolik chce Remax provizi?

11. 4. 2018 11:45:51

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340114

Daruel

11. 4. 2018 11:53:09

Napsal Fipa;1456352
To asi není zateplený, co? Těch 2200,- na zálohách, v tom je fond oprav? Kolik chce Remax provizi?

S realitkou jsem ještě nekomunikoval, beru to zatím čistě teoreticky, na tyto informace bych se samozřejmě zeptal. Ta cena je uvedena včetně provize, takže předpokládám, že se bude provize pohybovat kolem 100 tisíc.

11. 4. 2018 11:53:09

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340113

Roman

(15 hodnocení)

11. 4. 2018 12:42:00

Také bych si dovolil upozornit, že pronajímatel ručí za všechny vady, takže cokoliv, na co si nájemce vzpomene, a co se mu nelíbí (ve smyslu nefunguje správně/běžným způsobem), musí pronajímatel uvést do odpovídajícího stavu. Takže když budete mít otravného nájemníka, budete tam pořád lítat něco opravovat. I s tím je třeba kalkulovat, samozřejmě stejně jako s celkovým běžným opotřebením a nutnou i neplánovanou údržbou zařízení bytu.

11. 4. 2018 12:42:00

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340112

OnJa

(3 hodnocení)

11. 4. 2018 12:44:37

Osobně bych do takového modelu šel bez hypotéky, nemůžeš počítat s tím, že budeš mít byt pronajatý 12 měsíců z roku, z čeho pak budeš platit hypotéku? Co když ti nájemník 2 měsíce nezaplatí? Dostat z bytu nechtěného nájemníka je právně dost komplikované ...

11. 4. 2018 12:44:37

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340111

savets

11. 4. 2018 12:54:42

kurzové sázení, spolehlivé informace

vitosen

11. 4. 2018 12:54:42

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340110

Daruel

11. 4. 2018 12:54:48

Napsal janys80;1456363
Osobně bych do takového modelu šel bez hypotéky, nemůžeš počítat s tím, že budeš mít byt pronajatý 12 měsíců z roku, z čeho pak budeš platit hypotéku? Co když ti nájemník 2 měsíce nezaplatí? Dostat z bytu nechtěného nájemníka je právně dost komplikované ...

Já samozřejmě mám rezervy, ale momentálně nejsem schopen složit celou cenu bytu bez hypotéky. Smlouvu bych uzavíral vždy pouze na rok s možností prodloužení, určitě ne na dobu neurčitou právě kvůli těmto rizikům.

11. 4. 2018 12:54:48

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340109

MarvinDela

(7 hodnocení)

11. 4. 2018 12:56:50

Napsal Caesar;1456361
Také bych si dovolil upozornit, že pronajímatel ručí za všechny vady, takže cokoliv, na co si nájemce vzpomene, a co se mu nelíbí (ve smyslu nefunguje správně/běžným způsobem), musí pronajímatel uvést do odpovídajícího stavu. Takže když budete mít otravného nájemníka, budete tam pořád lítat něco opravovat. I s tím je třeba kalkulovat, samozřejmě stejně jako s celkovým běžným opotřebením a nutnou i neplánovanou údržbou zařízení bytu.

Takovýho nájemníka jsem měl a ihned vyhodil, nepředal klíče v den kdy měl tak sem mu věci vyházel z balkona a fertig jakýpak sraní.

11. 4. 2018 12:56:50

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340108

Fipa

(1 hodnocení)

11. 4. 2018 12:59:43

Napsal Daruel;1456356
S realitkou jsem ještě nekomunikoval, beru to zatím čistě teoreticky, na tyto informace bych se samozřejmě zeptal. Ta cena je uvedena včetně provize, takže předpokládám, že se bude provize pohybovat kolem 100 tisíc.

Tam klidně může být 2000,- do fondu oprav. Takže z 6 tisíc máš najednou 4. Ten byt je spíš velikosti hotelovýho pokoje, očekával bych větší rotaci nájemníků.

11. 4. 2018 12:59:43

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340107

Roman

(15 hodnocení)

11. 4. 2018 12:59:44

Napsal MarvinDela;1456370
Takovýho nájemníka jsem měl a ihned vyhodil, nepředal klíče v den kdy měl tak sem mu věci vyházel z balkona a fertig jakýpak sraní.

Dnes byste z toho měl obrovské problémy, pokud by to chtěl řešit. Po změně OZ na NOZ má i neplatič jistou ochranu, alespoň po omezenou dobu.

11. 4. 2018 12:59:44

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340106

Daruel

11. 4. 2018 12:59:52

Ještě jsem tedy uvažoval nad jinými lokalitami, tohle jsem vybral z toho důvodu, že poblíž toho místa bydlím a lokalitu znám. Určitě jsou i výhodnější nemovitosti na investici po celé republice v poměru cena/výnos (nemyslím tím samozřejmě třeba Ústecký kraj, kde je každý druhý v insolvenci nebo rom a není tam práce - do toho bych fakt nešel). Ale Ostrava mi přijde zrovna na tohle dobrá, pokud si člověk vybere nějakou rozumnou lokalitu a není to ani tak daleko.

11. 4. 2018 12:59:52

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340105

Radek M.

(17 hodnocení)

11. 4. 2018 13:01:29

Ten nejjednodušší výpočet je, že vezmeš čistý měsíční příjem z pronájmu (6 tis. - předpokládám že fond oprav jsi odečetl), vynásobíš ho 10 měsíci (2 se obvykle odečítají jako průměrná rezerva na opravy a neobsazenost) = 60 tis. Vydělíš kupní cenou 1200 tis. a vyjde ti 5 % roční výnos. Je to samozřejmě velmi teoretický zjednodušený výpočet, ale většinou přibližně vychází, i u mě. A musíš zvážit sám, zda je to pro tebe dost atraktivní zhodnocení, vzhledem k rizikům, starostem apod. Další zhodnocení je samozřejmě růst ceny bytu v průběhu času.

11. 4. 2018 13:01:29

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-na-hypoteku-za-ucelem-pronajmu/#reply1340104