Pronájem nemovitosti + hypotéka – obrátit se na banku nebo využít služby poradce?

K těm úrokům. Ono je to logické, že vy výsledku člověk zaplatí hodně, je to dlouhodobá půjčka. A za tu dobu má samozřejmě inflace nepatrný vliv, musí se dělat predikce (což se také musí zaplatit) a musí se dát takový úrok, aby následně věřitel nebyl ve ztrátě (ve smyslu reálné hodnoty peněz). V 96 byla inflace vysoká a nedá se ještě moc brát v úvahu s ohledem na jiný vývoj cen kvůli předchozímu komunismu, ale i tak je velký rozdíl v cenové hladině dnes a před deseti lety. Takže věřitelé se musí jistit proti ztrátě hodnoty.Nesouhlasím ani s tím, že je lepší naspořit a pak si koupit nemovitost, pokud má člověk vyšší příjem. Ve většině případů je lepší koupit nemovitost na hypo, právě z důvodu inflace + časová preference. Ono se dá stejně uvažovat, že během takto dlouhé doby vzroste plat. Ale samozřejmě záleží na výši výdělku těch, co nemovitost pořizují.

Napsal malacanek;1287056

K těm úrokům. Ono je to logické, že vy výsledku člověk zaplatí hodně, je to dlouhodobá půjčka. A za tu dobu má samozřejmě inflace nepatrný vliv, musí se dělat predikce (což se také musí zaplatit) a musí se dát takový úrok, aby následně věřitel nebyl ve ztrátě (ve smyslu reálné hodnoty peněz). V 96 byla inflace vysoká a nedá se ještě moc brát v úvahu s ohledem na jiný vývoj cen kvůli předchozímu komunismu, ale i tak je velký rozdíl v cenové hladině dnes a před deseti lety. Takže věřitelé se musí jistit proti ztrátě hodnoty.

Nesouhlasím ani s tím, že je lepší naspořit a pak si koupit nemovitost, pokud má člověk vyšší příjem. Ve většině případů je lepší koupit nemovitost na hypo, právě z důvodu inflace + časová preference. Ono se dá stejně uvažovat, že během takto dlouhé doby vzroste plat. Ale samozřejmě záleží na výši výdělku těch, co nemovitost pořizují.

No právě bych moc na růst platů nespoléhala. Dle predikcí právě naopak platy kromě státního sektoru nerostou, spíše stagnují. Třeba v USA, kde nebylo období komunismu jako u nás, je reálná hodnota mezd stále nižší. Současná generace bude mít údajně nižší životní úroveň než jejich rodiče. Nějaký velký růst se už konat nebude. A pokud člověk není nějaký vyhledávaný odborník nebo pracovník státní správy, kde rostou platy bez ohledu na ekonomický výkon, tak šance nějakého platového růstu jsou minimální. Pokud je mi dnes 40, tak až mi bude 60, tak pochybuji, že budu mít vyšší plat než dnes (pokud to není za odsezené roky ve státní správě nebo nejsem lékař apod.), ale budu vůbec ráda, že nějakou práci budu mít. Od 50+ je mnohem vyšší riziko nezaměstnanosti než u mladších. Takže i tohle je třeba brát v úvahu. Člověk může mít kolem 40 let vysoký plat, ale nespoléhala bych se na to, že si ho udrží dalších 20 let. A také dnes jsou stále častější smlouvy na dobu určitou, čili těch rizik je prostě hodně.Proto není tak jednotuché říci, že je dobré si vzít hypotéku, protože mi ji bude splácet nájemník, cena bytu poroste a můj plat také. Je to nevyzpytatelné. Jaká je dnes inflace? Vždyť se neustále mluví o strašáku deflace - přitom deflace by nebyla takovým strašákem, kdyby státy a lidé nebyli tak zadluženi. Akorát při deflaci hrozí, že nemají na splátky...---------- Příspěvek doplněn 25.04.2016 v 10:51 ----------

Napsal malacanek;1287056

K těm úrokům. Ono je to logické, že vy výsledku člověk zaplatí hodně, je to dlouhodobá půjčka. A za tu dobu má samozřejmě inflace nepatrný vliv, musí se dělat predikce (což se také musí zaplatit) a musí se dát takový úrok, aby následně věřitel nebyl ve ztrátě (ve smyslu reálné hodnoty peněz). V 96 byla inflace vysoká a nedá se ještě moc brát v úvahu s ohledem na jiný vývoj cen kvůli předchozímu komunismu, ale i tak je velký rozdíl v cenové hladině dnes a před deseti lety. Takže věřitelé se musí jistit proti ztrátě hodnoty.

Nesouhlasím ani s tím, že je lepší naspořit a pak si koupit nemovitost, pokud má člověk vyšší příjem. Ve většině případů je lepší koupit nemovitost na hypo, právě z důvodu inflace + časová preference. Ono se dá stejně uvažovat, že během takto dlouhé doby vzroste plat. Ale samozřejmě záleží na výši výdělku těch, co nemovitost pořizují.

A když mluvíte o časové preferenci, že hypo je lepší, protože zaplacené úroky budou znehodnoceny inflací, tak pochybuji, že ta inflace bude opravdu tak vysoká, aby pokryla náklady na celou hypotéku - úroky, pojištění apod. Je pravda, že třeba před 15 lety stál v Brně jednopokojový byt 800 tisíc a nyní stojí 1,7 mil. Kč. Zajímalo by mne, zda ten byt za dnešních 1,7 mil. Kč bude stát za dalších 15 let 3,4 mil. Kč. Přijde mi, že na pořízení bydlení je potřeba stále více platů.

Růst reálných platů je dlouhodobě normální jev, který můžeme vidět kolem sebe. Stačí vidět, co si lidé mohou pořídit dnes a co si mohli pořídit dříve. Dnes už má skoro každý telefon, skoro každý má auto atd. Je to také z důvodu dlouhodobého vývoje technologií, které zjednodušují práci, zvyšují efektivitu a snižují náklady. Státní správa a státní pracovníci nejsou dobrý příklad pro vývoj mezd, jelikož jejich mzda se nevyvíjí na základě skutečné produktivity. Není ovšem pravda, že by nebyla práce, problém je spíš ve struktuře toho trhu, protože nabídka je v jiných sektorech, než je poptávka. Takže chvíli trvá, než se trh restrukturalizuje. A není pravda, že mezi 40 a 60 lety už se plat nezvedá. Záleží samozřejmě na sektoru, u dělníka to bude těžší, ale u lidí, kteří se neživí manuální prací je ten prostor poměrně veliký díky jejich zkušenostem, které mohou předat a také díky jistému nadhledu. A deflace z ekonomického hlediska není jenom strašák, ale vládě to vyhovuje, že má lidi čím strašit a tím je tlačit do velkého utrácení, aby moc nešetřili atd. A samozřejmě se snaží držet inflaci, která znehodnocuje peníze těch, kteří je "pouze" drží a zhodnocuje peníze těch, kteří nemají velké úspory.U nemovitostí je problém, že jsou vázány a území a pevninu nikdo rozšířit nemůže. Proto se také staví doby "do vrchu" atd. Ceny nemovitostí dlouhodobě porostou, ale hlavně u prostornějších nemovitostí a nebude to takový skok jako to byl do teď. Samozřejmě, že inflace nepokryje náklady na celou hypotéku (proč by ji pak taky někdo poskytovat), ale slouží k tomu, že věřitel, který hypo poskytne, neztratí reálnou hodnotu peněz, jelikož je zhodnotí půjčkou.Na pořízení bydlení je potřeba stále více platů, jelikož je stále větší populace, takže je stále větší poptávka po bytech a rostoucí poptávka samozřejmě šroubuje ceny nahoru, protože nabídka se nestačí dostatečně flexibilně přizpůsobovat. To v tomto sektoru prostě nejde. Podle mě ale ceny bytů a domů ještě vzrostou a to z hlediska toho, že nebudou pozemky k výstavbě a ty které budou, tak budou čím dál tím dražší, protože jich bude ubývat. Při hledání alternativních cest pak bude muset dojít k tomu, že se budou bourat staré a nevyhovující domy a na jejich místě se budou stavět nové. Což ovšem zase zvedne náklady na výstavbu.

Napsal malacanek;1287079

Růst reálných platů je dlouhodobě normální jev, který můžeme vidět kolem sebe. Stačí vidět, co si lidé mohou pořídit dnes a co si mohli pořídit dříve. Dnes už má skoro každý telefon, skoro každý má auto atd. Je to také z důvodu dlouhodobého vývoje technologií, které zjednodušují práci, zvyšují efektivitu a snižují náklady. Státní správa a státní pracovníci nejsou dobrý příklad pro vývoj mezd, jelikož jejich mzda se nevyvíjí na základě skutečné produktivity. Není ovšem pravda, že by nebyla práce, problém je spíš ve struktuře toho trhu, protože nabídka je v jiných sektorech, než je poptávka. Takže chvíli trvá, než se trh restrukturalizuje. A není pravda, že mezi 40 a 60 lety už se plat nezvedá. Záleží samozřejmě na sektoru, u dělníka to bude těžší, ale u lidí, kteří se neživí manuální prací je ten prostor poměrně veliký díky jejich zkušenostem, které mohou předat a také díky jistému nadhledu. A deflace z ekonomického hlediska není jenom strašák, ale vládě to vyhovuje, že má lidi čím strašit a tím je tlačit do velkého utrácení, aby moc nešetřili atd. A samozřejmě se snaží držet inflaci, která znehodnocuje peníze těch, kteří je "pouze" drží a zhodnocuje peníze těch, kteří nemají velké úspory.

U nemovitostí je problém, že jsou vázány a území a pevninu nikdo rozšířit nemůže. Proto se také staví doby "do vrchu" atd. Ceny nemovitostí dlouhodobě porostou, ale hlavně u prostornějších nemovitostí a nebude to takový skok jako to byl do teď. Samozřejmě, že inflace nepokryje náklady na celou hypotéku (proč by ji pak taky někdo poskytovat), ale slouží k tomu, že věřitel, který hypo poskytne, neztratí reálnou hodnotu peněz, jelikož je zhodnotí půjčkou.

Na pořízení bydlení je potřeba stále více platů, jelikož je stále větší populace, takže je stále větší poptávka po bytech a rostoucí poptávka samozřejmě šroubuje ceny nahoru, protože nabídka se nestačí dostatečně flexibilně přizpůsobovat. To v tomto sektoru prostě nejde. Podle mě ale ceny bytů a domů ještě vzrostou a to z hlediska toho, že nebudou pozemky k výstavbě a ty které budou, tak budou čím dál tím dražší, protože jich bude ubývat. Při hledání alternativních cest pak bude muset dojít k tomu, že se budou bourat staré a nevyhovující domy a na jejich místě se budou stavět nové. Což ovšem zase zvedne náklady na výstavbu.

Tak mzdy rostly hlavně v ČR po revoluci. Teď už ten růst reálných mezd takový prostě není a ani nebude (nejsou k tomu důvody, budeme stále levnou pracovní silou pro Západ nebo odejdou dále na Východ). Navíc pokud vezmu statistiku, kdy 60 % české populace nedostahuje průměrné mzdy, tak prostě ceny nemovitostí jsou úplně odtržené od možností lidí. Nevím, jak se trh restrukturalizuje, největší nedostatek pracovních sil hlásí zatím hlavně výroba - chybí jim dělníci, řidiči apod. Bohužel nedostatek neřeší zvyšováním mezd nebo zaučováním, ale spolu s médii se snaží vytvořit tlak na vláku za účelem levné pracovní síly z Východu. Řada lidí, která v současné době přišla o práci a je středního věku, tak zjišťuje, že dnes jim firmy nabízejí plat, jaký měli před 10 lety. Sice říkáte, že čím jsou lidé starší, tím mají více zkušeností a jejich mzdy tedy porostou, no statistika hovoří jinak - vrchol je ca. 40-45 let, dále plat klesá. A to i u kvalifikovaných lidí. Nahraditelný je dnes každý, firmy hledají mladé, dravé a ochotné pracovat za méně peněz. Pokud je Vám k padesátce, nejste pro řadu nadnárodních firem, kde jsou ty relativně vyšší platy, vůbec zajímavý. I IT mají problémy. A bude hůře. Navíc se hovoří o demografické změně, o vymírání populace, tak nevím, kde by měl být nedostatek bytů, ledaže by se bouraly panelové domy. Nebo se počítá s příchodem migrantů. Jinak nevím, proč by měl být bytů nedostatek, když populace spíše klesá. A ano, za plat si díky technologickému vývoji koupíte nyní více telefonů, počítačů, tabletů apod., jenže to jsou věci, bez kterých se člověk obejde. Ono je zajímavé, že klesají ceny věcí, bez kterých lze celkem pohodlně žít, ovšem ceny věcí nezbytných, například to bydlení, stále rostou. Já bych si raději počkala déle na mobil nebo PC než na byt. Situace podle mne bude taková, že stále více lidí bude bydlet v nájmu, protože si vlastní byt nebude moci dovolit. A vzhledem k flexibilizaci pracovního trhu budou lidi nuceni více se stěhovat za prací.

Měl bych dotaz k tématu - vyplatí se kupovat byt za současných podmínek? Nečeká nás to samé, co v roce 2008, kdy ty vyšponový ceny spadly o několik desítek procent (v průběhu pár let)? Mne přijde, že současný ceny jsou až moc "optimistické" ...

Napsal slix;1287114

Měl bych dotaz k tématu - vyplatí se kupovat byt za současných podmínek? Nečeká nás to samé, co v roce 2008, kdy ty vyšponový ceny spadly o několik desítek procent (v průběhu pár let)? Mne přijde, že současný ceny jsou až moc "optimistické" ...

Pokud chce člověk bydlet a nemá byt na investici, tak bych koupila. Nevím, zda opravdu ceny padaly o několik desítek procent. Já jsem si ve velkých městech něčeho takového nevšimla. Ale pokud chce někdo byt na investice a očekává, že si koupí byt na hypotéku a bude mít výnos 7 % ročně, tak to radím nekupovat. V Praze bude rád za 3-4 %, a pokud má hypotéku, tak bude mít 2% nebo také 0%.

Napsal erdeco;1287126

Pokud chce člověk bydlet a nemá byt na investici, tak bych koupila. Nevím, zda opravdu ceny padaly o několik desítek procent. Já jsem si ve velkých městech něčeho takového nevšimla. Ale pokud chce někdo byt na investice a očekává, že si koupí byt na hypotéku a bude mít výnos 7 % ročně, tak to radím nekupovat. V Praze bude rád za 3-4 %, a pokud má hypotéku, tak bude mít 2% nebo také 0%.

Takže je podle tebe lepší si pár let počkat, zda ceny klesnou? Nemyslíš, že když byty zlevní, tak se o ně budou lidi prát ještě více než teď?

Napsal Comanch;1287140

Takže je podle tebe lepší si pár let počkat, zda ceny klesnou? Nemyslíš, že když byty zlevní, tak se o ně budou lidi prát ještě více než teď?

Myslím si, že nikdo neví, co bude. Nevím, kam ještě by ceny měli růst, ale to si asi říká už řadu let řada lidí. Já jen říkám, že bych se držela při zemi a rozhodně si nebrala velké sousto v podobě hypoték ve výši 20 tisíc Kč a více na dobu 30 let. To je dlouhá doba plná nejistot. Náklady člověka se během jeho života mění - třeba žena je několik let na rodičovské, děti rostou, mají větší potřeby apod., jeden z páru přijde o práci atd...Řada lidí se mnou zde spíše souhlasit nebude, ale já myslím, že pokud člověk může rychle spořit - tak, že nárůst cen není vyšší než to, co člověk uspoří, tak je lepší počkat a vzít si hypotéku co nejnižší. Nejlépe tak na 30 % ceny. Já to tak dělám a nelituji, jsem v klidu a mám své relativně jisté. Navíc sleduji nabídku bytů a domů pravidelně a vhodná nabídka pro mne se tam stejně během roku objeví jednou nebo dvakrát, někdy ani to ne. Takže já nemám kam spěchat.

...

Napsal Jiří Šubr;1287154

Poptávka po bytech a domech je dnes vysoká už jen z důvodu nízkých úrokových sazeb. Vždyť ještě před pár lety byl průměr kolem 6% a dnes to je tak 2 až 3%.

Nemovitost vidím spíš jako úložnu peněz než investici se zhodnocením.

erdeco: Zajímavý pohled na věc, ale hypotéka je dnes opravdu výhodná. Já jsem to počítal na několika příkladech a rozdíl mezi hypotékou a nájmem stejně podobné nemovitosti je strašně malý - záleží na jak dlouho hypotéka je apod.. ale u 20ti leté to dělalo rozdíl 2 až 3 tisíc u bytu za cca 1,8mil. Záleží na stylu života, ale pronájem není moc jistota a pro nějaké velké změny to moc není. Navíc člověk může 5 let splácet hypotéku, potom přijde o práci, přijde o bydlení, ale nějaká část co do toho za 5 let narval se mu vrátí. Když bude v pronájmu a "spořit si", tak ta naspořená částka bude strašně malá. Navíc ne každý má na to opravdu spořit. Vždycky se objeví nějaké lákadlo co je potřeba koupit. Hypotéka donutí člověka spíš se uskromnit, protože když nezaplatí, tak je problém. Když v nájmu neušetří, tak to zas takový probém v té chvíli není. Je to jen psychologie.

Já neříkám, že člověk si nemá brát hypotéku na vlastní bydlení. Mluvila jsem zde spíše o "investičních bytech", jak to někteří nazývají. O koupi bytu za účelem pronájmu koupeném na hypotéku. Aby si někdo naivně nemyslel, že si vezme hypotéku na 50 % pořizovací ceny bytu a výhodně pronajme tak, že bude ještě mít zisk 5 % ročně. To je prostě dnes nereálné. Ty zisky z nemovitostí jsou čím dál nižší. Mám několik bytů a nejvyšší zisky jsou samozřejmě u bytů, které byly koupeny nejdříve. Pokud trend rostoucích cen bude takto pokračovat, tak se zisky s bytů budou vzhledem k platbám do fondu oprav a daním a následným rekonstrukcím budou pohybovat kolem 1 %, což je tedy dost málo. Jako zajištění na stáří se to jeví jako dobré, pokud je člověku návratnost investice jedno a bere to jako uložení peněz a následný pasivní příjem. Ovšem je třeba otázka, zda pokud má člověk 3 miliony Kč a blíží se důchodovému věku, není lepší žít rovnou z těch 3 milionů Kč než za to kupovat byt a přilepšovat si ziskem ve formě nájemného ve výši třeba 10 tisíc Kč měsíčně. Jde tedy o to, zda člověk chce, aby po jeho smrti bylo co dědit. Pokud mu o dědice nejde, tak je snad i výhodnější žít z těchto úspor než to investovat do investičního bytu.---------- Příspěvek doplněn 25.04.2016 v 15:56 ----------

Napsal Jiří Šubr;1287154

Poptávka po bytech a domech je dnes vysoká už jen z důvodu nízkých úrokových sazeb. Vždyť ještě před pár lety byl průměr kolem 6% a dnes to je tak 2 až 3%.

Nemovitost vidím spíš jako úložnu peněz než investici se zhodnocením.

erdeco: Zajímavý pohled na věc, ale hypotéka je dnes opravdu výhodná. Já jsem to počítal na několika příkladech a rozdíl mezi hypotékou a nájmem stejně podobné nemovitosti je strašně malý - záleží na jak dlouho hypotéka je apod.. ale u 20ti leté to dělalo rozdíl 2 až 3 tisíc u bytu za cca 1,8mil. Záleží na stylu života, ale pronájem není moc jistota a pro nějaké velké změny to moc není. Navíc člověk může 5 let splácet hypotéku, potom přijde o práci, přijde o bydlení, ale nějaká část co do toho za 5 let narval se mu vrátí. Když bude v pronájmu a "spořit si", tak ta naspořená částka bude strašně malá. Navíc ne každý má na to opravdu spořit. Vždycky se objeví nějaké lákadlo co je potřeba koupit. Hypotéka donutí člověka spíš se uskromnit, protože když nezaplatí, tak je problém. Když v nájmu neušetří, tak to zas takový probém v té chvíli není. Je to jen psychologie.

Jo a největší zisky z bytů mají ti, kteří je privatizovali, ti dosáhnou klidně 20 % zisku za rok a kdyby chtěli prodat, prodají dnes za 4 násobek původní ceny :) Bohužel už není co privatizovat.

Napsal Jiří Šubr;1287154

Navíc člověk může 5 let splácet hypotéku, potom přijde o práci, přijde o bydlení, ale nějaká část co do toho za 5 let narval se mu vrátí.

Tohle je docela častej omyl. Málokdo si totiž umí spočítat, že prvních X let splácíš skoro jen úroky, při splátce 10 000 Kč je umoření hypotéky třeba jen 3 000 Kč apod. Navíc většinou je nějaká fixace, takže dejme tomu, že za 5 let prodáš nemovitost, kterou si 5 let splácel přes hypo a ve finále budeš mít po zaplacení daně z prodeje nula nula prd stejně jako v nájmu.Dokonce u 3letý fixace bys při hypo byl i v mínusu oproti nájmu. Samozřejmě záleží na ceně nemovitosti, úroku apod., ale krátkodobě, cca do těch 5 let je nájem jednoznačně výhodnější a ve finále i levnější, protože nikdo ti negarantuje, že nemovitost prodáš rychle a za stejnou cenu jako si koupil, máš vyšší pojistky atd. atd.

...

Ja momentalne taky resim hypo a zrovna nedavno mi ma bankovni poradkyne rikala, ze ted je hodne nevhodny cas k nakupu nemovitosti. Mj. kvuli tomu, co pise Jirka. Je velka poptavka, ceny na trhu sly nahoru a soucasne s tim se i ponekud prohloubila propast mezi prodejni cenou (pozadovanou majitelem) a hodnotou, kterou urci odhadce.

Napsal _Nightmare_;1287313

Ja momentalne taky resim hypo a zrovna nedavno mi ma bankovni poradkyne rikala, ze ted je hodne nevhodny cas k nakupu nemovitosti. Mj. kvuli tomu, co pise Jirka. Je velka poptavka, ceny na trhu sly nahoru a soucasne s tim se i ponekud prohloubila propast mezi prodejni cenou (pozadovanou majitelem) a hodnotou, kterou urci odhadce.

Viděla jsem zajímavou statistiku, kde se porovnávaly cen bytů a jejich dostupnost apod. Bylo tam porovnání cen inzerovaných a cen realizačních (tj. cen, za které byly byty skutečně prodány) a překvapilo mne, že ty realizační ceny byly nižší než ty inzerované. Z toho by vyplývalo, že ceny v inzerátech na servrech typu www.sreality.cz nemusí být vůbec cenami, za které se nemovitosti prodají, ale nakonec se kupující a prodávající dohodnou na ceně nižší. Ale zase ne o nějaké velké sumy, ale třeba 5-10% by to mohlo dát. A ještě jsem si všimla a bylo mi to potvrzeno i RK v Brně, že v Brně jdou nejvíce na odbyt domy do 5,5-6 mil. Kč a vše ostatní se prodává delší dobu. Takže i tohle je třeba při nákupu nemovitosti zohlednit. Nekupovat nic, po čem je na trhu menší poptávka a co se prodává dlouho.Některé takové inzeráty v Brně a okolí už znám zpaměti, protože v nabídce figurují s přestávkami několik let. Například tohleSreality.cz…http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/vila/zidlochovice-zidlochovice-komenskeho/2002035036#img=0&fullscreen=false]Sreality.cz…Sreality.cz…Täkže pozor na naddimenzované objekty.

Teoreticky jsou všechny ceny v inzerci nadsazené téměř vždy. Ze tří důvodů. Tím první je respektování majitele a jeho ceny a inzerát jde takzvaně na zkoušku - co kdyby náhodou :-D. Někdy je složité majiteli vysvětlit hodnotu jeho nemovitosti i když v ruce máte cenovou mapu a průměrnou cenu podobných nemovitostí v okolí za posledních x let. Tím druhým důvodem je jakýsi psychologický efekt kdy se cena navýší o pár set tisíc více a začne hra a sjednávání. Majitel ukáže vůli a cenu sníží, kupující má pocit že něco vydělal a dobře koupil snížením ceny a v podstatě jsou obě strany spokojené. Tím třetím důvodem je přehnaná aktivita neprofesionálních kolegů z branže, kteří naberou nemovitost a za nesmyslnou cenu ji inzerují i několik měsíců nebo let :-)