Investiční byty v menších městech – co si o nich myslíte?

28. 6. 2018 20:51:57

Dobrý večer,

uvažuji o investici do bytů v menších městech (cca. 5.000 - 20.000 obyvatel). Byty tam jsou ještě levné a nabídka pronájmů vcelku nulová. V investicích do realit jsem úplný začátečník a proto bych chtěl poradit, zda jsou moje výpočty správné. Má někdo zkušenosti s podobnou investicí? Co jsem případně opomenul? Daň z nabytí nemovitosti a případná rekonstrukce již je zahrnuta v ceně nemovitosti.

Základní info

Cena nemovitosti 700 000,00 Kč

Vlastní zdroje 140 000,00 Kč

Hypotéka 560 000,00 Kč

Měsíční nájem 4 500,00 Kč

Rezerva 25% 1 125,00 Kč

Čistý nájem 3 375,00 Kč

Měsíční hypotéka 2 180,78 Kč

Čistý měsíční zisk 1 194,22 Kč

Roční zisk 14 330,60 Kč

Zhodnocení z nájmu 10%

Zhodnocení nemovitosti 3%

Zhodnocení celkem 13%

Roční rezerva 13 500,00 Kč

28. 6. 2018 20:51:57

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354259

cargopro

28. 6. 2018 20:58:46

pokud chceš kupovat byty v takových prdelákovech, tak bych se zaměřil na nedobrovolné dražby, dá se koupit byt v paneláku za 300-500 tis a pokud je v blízkosti nějaká montovna, můžeš kasírovat i 10 tis kč/měs za 3+1. Ať si partaj trochu užije ožralých Ukáček :)

28. 6. 2018 20:58:46

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354258

Hitman1

(38 hodnocení)

28. 6. 2018 21:14:45

O nedobrovolných dražbách jsem také uvažoval, ale jsou s tím docela problémy, prý se může stát že se bývalý majitel nebude chtít odstěhovat atp. Neměl bys nějaké tipy třeba na zprostředkovatele takového bytu?

28. 6. 2018 21:14:45

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354257

cargopro

28. 6. 2018 21:19:44

Napsal Hitman1;1471854
O nedobrovolných dražbách jsem také uvažoval, ale jsou s tím docela problémy, prý se může stát že se bývalý majitel nebude chtít odstěhovat atp. Neměl bys nějaké tipy třeba na zprostředkovatele takového bytu?

tak zásadně byty, v kterých se dlužník nevyskytuje, např . byt spadl dlužníkovi v dědictví a on na to sral až o něj přišel, nebo už jsou v rukách insolvenčního správce a ty najdeš např. zde: http://isir.justice.cz ale je to mravenčí práce, zdlouhavá, ale pro někoho kdo má kapitál dobrý zdroj

Zajímavý je i tento placený portál: ZOBI.CZ

28. 6. 2018 21:19:44

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354256

(20 hodnocení)

28. 6. 2018 21:22:22

Myslim, ze se malokdy podari, ze obsazenost bude 100%. Nekdy se i podari, ze vam posledni treba tri najmy nikdo nezaplati, nebude to na kom vymahat (treba kdyz se nekdo zadluzil tak ze budete jen Xty veritel v poradi), mezitim bude naka prodleva nez najdete nove najemniky nebo investice do oprav skod co tam zpusobili ti samí najemníci na kterých není co brát. Jsem si jistý, že tomu jde různě předcházet a tím to riziko snížit, takže bych asi zkusil přemýšlet tímhle směrem, spočítal si kolik nejvíc bych mohl ztratit, kdyby se to stalo, kolik bych získal kdyby ne, kdybych třeba našel najemníky co vydrží i pár let... A prostě zvážil zda se to za to riziko vyplatí...

Pripominky s nedobrovolnymi drazbami ktere casto konci dlouhotrvajicim sporem s puvodnim majitelem o vystehovani jsou myslim take na miste.

28. 6. 2018 21:22:22

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354255

MarvinDela

(7 hodnocení)

28. 6. 2018 21:25:44

No podle ceny co si stanovil to jsou špatný města a to, že tam není nabídka má své opodstatnění. Já shodou okolností kupuju taky byty, v okolí Prahy kde jsem naposledy bral 2+1 za 3,6mil, jenže je to ve městě kde je 97% zaměstnanost, průmyslová zóna, Praha za prdelí a obrovský zájem o pronájmy (volalo mi na tento konkrétní byt 45lidí první den. Koupeno za hotový i když zde by se to dalo risknout na hypo a tím se dostávám k věci. Píšeš byt za 700k to je kde? severní čechy, sev.morava? není tam práce, nájemník ti nezaplatí (a to klidně opakovaně) a z čeho budeš platit hypotéku?. Píšeš do bytů, takže asi bys rád více než jeden což však násobí ten problém co jsem psal. U jednoho bytu bys tu hypotéku sem tam vykryl z vlastních zdrojů, pokud by vypadl nájemník, ale u více? nevim nevim. Kupovat byty v chudých oblastech je jako strkat hlavu do oprátky. Taky si nezmínil zda je to byt v OV nebo DV pokud je totiž družstevní tak většina družstev jeliož je sere fluktuace nájemníků a nebo zkrátka ze závisti mají odsouhlaseno, že pokaždý když usadíš novýho nájemníla zaplatíš družstvu poplatek několik tisíc, možná to nebude všude ale začíná to být běžné. Navíc ne vždy ti vydrží nájemný přesně 12x za rok z mnoha důvodů, takže máš ten rozpočet nastavený sice správně ale v optimistickém případě. Po každým novým nájemníkovi je běžný znovu vymalovat.

28. 6. 2018 21:25:44

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354254

MIKROJOB

(1 hodnocení)

28. 6. 2018 21:26:14

Myslím, že jste zapomněl na jednu podstatnou věc a to je opravy a údržba.

28. 6. 2018 21:26:14

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354253

Kohy9

28. 6. 2018 21:28:52

Děkuji za názory.

Cargopro: O bytech v dražbách také uvažuji, ale je to komplikovanější s hypotékou.

Aleš Jiříček: Ve výpočtech mám 25% rezervu na opravy a případný výpadek nájmů. Tudíž moje výpočty počítají s 9 nájmy ročně. Dále se dají využít na opravy peníze z kauce.

28. 6. 2018 21:28:52

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354252

(20 hodnocení)

28. 6. 2018 21:34:50

Kohy9: Pak bych řekl, že by bylo rozumné si nějak ověřit, zda to bude dost. Zjistit jaká je poptávka v dané lokalitě - když se vám stane, že vám přestanou platit, přijdete o 3 nájmy než se je vám podaří vypakovat, dejme tomu že o dva, když nic závažně nepoškodí a zustane vam kauce, jste schopný do měsíce s jistotou ty lidi nahradit? Pokud ano, tak i kdyby se vam to stalo kazdy rok, tak je ta zaloha dostatecna na pokryti toho vypadku... A to je malo, nepokryje to opravy. Pak je tedy treba ujistit se ze se to nestane, ze budete mit spolehlive najemniky, jste schopny tohle zajistit? Nebo budete doufat? Ptam se ciste abych vas navedl, pokud toho jste schopny, tak asi dobry. Pokud ne, tak jsem si jisty ze budou spravne otazky ci mista jak se to naucit :) Asi bude dobre snazit se minimalizovat rizika, najimat co nejlepsim lidem, mozna i obetovat mesic, dva, tri hledani opravdu dobrych, dlouhodobých najemniku. Pokud jsou cesty jak je poznat - a to ja uz nevim :) tady koncim

28. 6. 2018 21:34:50

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354251

Kohy9

28. 6. 2018 21:35:16

MIKROJOB: Počítám s 25% rezervou ve výpočtech. Případné škody se dají hradit z kaucí.

MarvinDela: Přemýšlím celkem o 3 bytech a v případě výpadku nájmů u všech 3 náraz jsem schopen hypotéku vykrýt z vlastních zdrojů i v delším horizontu. Byty se nacházejí v menších obcích, ale nejedná se o žádné negativně vyhlášené obce typu Litvínov apod.

28. 6. 2018 21:35:16

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354250

cargopro

28. 6. 2018 21:35:24

situaci u bytu v nedobrovolné dražbě není těžké v okolí přece zjistit. Pokud je tam usazen urputný strejda s upilovanou malorážkou, tak to nebudu hrotit, naopak nějaký hulič co ho naposled viděli z batohem na zádech a šel směrem na Londýn, tak tam asi problém nebude. Jinak je hodně prdelákovů, kde za dotace postavili montovny, uvedu příklad Český Dub -prdel na severu Čech, tam už ty bytovky obsadili tito "investoři" a takových lokalit bude přibývat -ty hordy ukáček ještě nejsou u konce a někde bydlet a pracovat musí.

28. 6. 2018 21:35:24

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354249

Smazaný účet hvLPwPN09D

(3 hodnocení)

28. 6. 2018 21:37:44

Nevím na jaké byty jsi koukal, ale bydlím v 6k městě a tady nejde cena bytu pod 1 300 000...hodně štěstí s byty za 700 000. I ta investice 150 000 je hodně mimo, za to uděláš pořádně jednu místnost.

28. 6. 2018 21:37:44

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354248

(20 hodnocení)

28. 6. 2018 21:39:24

Napsal Tomáš Maňhal;1471869
Nevím na jaké byty jsi koukal, ale bydlím v 6k městě a tady nejde cena bytu pod 1 300 000...hodně štěstí s byty za 700 000. I ta investice 150 000 je hodně mimo, za to uděláš pořádně jednu místnost.

uf, ja pochazim z okoli 8k mesta, kde je vcelku prijatelny bytecek 1+1 za pul milionu a opravdu se pronajimaji kolem 4-5k :) takze ty mista asi existovat budou...

28. 6. 2018 21:39:24

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354247

cargopro

28. 6. 2018 21:39:47

Napsal Tomáš Maňhal;1471869
Nevím na jaké byty jsi koukal, ale bydlím v 6k městě a tady nejde cena bytu pod 1 300 000...hodně štěstí s byty za 700 000. I ta investice 150 000 je hodně mimo, za to uděláš pořádně jednu místnost.

pokud se bavíš o středních nebo západních čechách tak ano, ale v Jeseníkách koupíš do 500 tis v paneláku,akorát tam nejsu cesty, tak ani montovny.

28. 6. 2018 21:39:47

https://webtrh.cz/diskuse/investicni-byty-v-mensich-mestech-co-si-o-nich-myslite#reply1354246

MIKROJOB

(1 hodnocení)

28. 6. 2018 21:52:29