Investice do bytu či garáže?

v Ostrave na takovem "sockovitejsim" sidlisti se da 2+1 poridit pri primem vykupu za 380-420tis....pri rozumne cene pronajmu aby to jednoho neznicilo a taky dle bezneho prumeru tam z neho zbyva u pronajmu v cistem 3tis....je to vzdy o tom byt co nejlepe-nejlaciněji poridit, mit nejlepe hotovost, rychle zareagovat kdyz nekdo potrebuje penize(rozvod, dedictvi-umrti, dluhy) .....do bytu dat minm.investici, levna kuchyn, levne plovoucky, wc koupelnu zrenovovat po znamosti(znami zednici, obkladaci) vice nez 100tis se do celk.faceliftu 2+1 neda (to v pripade ze ten koupeny byt je hodne sockovity, spatny) zadna drahé upravy ale tak at to ma nejaky zakl.standart a je cisty.Výhoda toho konkretního sidliste kde se da byt poridit levne je ze je nejb.prum.zony kde je hodne prace, mnoho firem tam sidli a ma vyrobní haly...vesmes to berou mladi(oba pracujici) kteri jeste nemaji na svuj byt (nebo jej zatím nechteji porizovat)v prumeru na 2-4roky pronajmu

Doporučuji byt, důvody už tu byly řečeny (administrativa).5-6% při investici 1mio je opravdu ve vybraných lokalitách běžné a reálné. Když máte štěstí na nájemce a lokalitu kde je poptávka, tak se dá vytáhnout i 7-8%

Doporučil bych garáže. Přesně jak je uvedeno výše. Pokud vypadne jeden nájemce, nepřijdete o kompletní zdroj peněz, taktéž starosti s neplatiči jsou podstatně nižší. Samozřejmě nevýhodou je větší administrativa a nízký nárůst hodnoty samotné nemovitosti (oproti bytu).

Nikdy se mi nestalo ze bych byt do 7-10dnu nepronajmul(reg.inzerce + net) což se o garazi rict neda.....u garaze lidi strasne smlouvaji a pokud si nekdo myslím ze napr u garaze nejde udelat pruser tak tam je to abs stejne jako u bytu. Jeden tam mel hudebni zkusebnu obrovska spotreba ele.energie, kapela, topeni ci co....dalsi tam fetovali...znicit se tam pravda neda co, u garazis e opravuje max strop nebo strecha....starosti s neplatici vychazeji uplne stejne(jde o to si umet dobre vybrat) u garazi vice smlouvali a vice rusili prvotni schuzky(garaz strasne chteli a pak nic)Necham to na kazdem, ja uz bych se z 6ti garazema rohodne "nesral" a do tohoto bych nesel, 6 garazi bude vzdy 6 garazi(6 platicich, schaneni 6 lidi, reseni 6ti lidi, prakticky zadne zvednuti prip.prodejni ceny), jeden byt bude vzdy jeden byt. Prijde mi už hloupe a jako špatna invstice za mega proste nakoupit garaze a tech 7ci kolik garazi pronajimat, to koupim radeji dva levne byty(co se tyce investic do nemovitosti za tuto cenu)

Upřímně já ty garáže trochu nepobírám měl jsem teorii , že se garážuje auto co za to stojí , to ovšem má většinou bohatší typ člověka a ti mají barák kde si auto zaparkují nebo si garáž koupí (prostě nabídnou částku která se neodmítá). Je to pro mne záhada :D

Jsou lide co si pronajimaji garaze na ruzne veci nejen na auto ( mladi kluci opravuji motorky - poskladaji se na najem, kapely jako zkusebna, klasičti zajemci co parkuji sve auto a necht.kupovat garaz, uskladneni lode nebo prepravniku, čtyřkolky a privesneho voziku a pneumatik, lide co maji auto veterana a nechteji ho parkovat pred domem u panelaku a nekteri si tam udelaji dilnu ci maji sklad pro textil, drevo na vyrobu, zbozi do obchodu atp.)

Napsal enzo;1359723

Jsou lide co si pronajimaji garaze na ruzne veci nejen na auto ( mladi kluci opravuji motorky - poskladaji se na najem, kapely jako zkusebna, klasičti zajemci co parkuji sve auto a necht.kupovat garaz, uskladneni lode nebo prepravniku, čtyřkolky a privesneho voziku a pneumatik, lide co maji auto veterana a nechteji ho parkovat pred domem u panelaku a nekteri si tam udelaji dilnu ci maji sklad pro textil, drevo na vyrobu, zbozi do obchodu atp.)

jo to je fakt že těch možností je daleko víc.

Nekteří by ani ten byt za mega na nejake pronajmy nekupovali....z 1mil udelaji za mesic vice penez nez co jim da najemnik (5-6tis.) z 1mil nekdo udela mesicne i 100tis. a i vice a je to pro nej spatna investice dat do bytu.Byty na pronajem si vesmes porizuji ti co moc nechteji podnikat, manzele maji treba dobrou praci tak za penize co vydelali(vydelavaji) nebo zdedili n.proste nejak ziskali si koupi byt/byty nebo ti co svym podnikanim vydelavaji stabilne ale tak si penize ukladaji jakoby na "lepsi duchod" atp...Mnoho lidi dokaze ten investovany milion proste zhodnotit za 1 mesic lepe nez tim ze dostanou za pronajem pro ne smesnych 5-6tis.

Napsal enzo;1359657

lepší zhodnoceni v cem konkretne? jak vam garaz lepe zhodnoti cenu? cím? pronajmem? nebo tim ze u ni stoupne cena? (oproti pronajmu bytu)

Nemal som to čas rozpísať prečo sú garáže lepšie: S bytom je veľa starosti, zodpovedáte za každý vypínač, vodovodnú batériu, pravidelne meníte vodomer, odpisy energii. Nájomníci používaním aj šetrným opotrebujú kuchynu, zariadenie jednoducho všetko. Po niekoľkých rokov musíte viac vrážať do údržby kuchyne, sporáku a tak. Ani si neviete predstaviť koľko drobností vám nájomníci budú vyvolávať že to a tamto neide. To všetko vám znižuje zisk, a niekedy je až otázne či na nájme zarábate alebo to nestojí za to. To sú praktické skúsenosti reálneho podnájmu. U garáži toto všetko odpadá, stačí jedna hygienická maľba za 300 stovky raz za desať rokov.

Já bych volil garáže, sice více starostí, ale hodně toho lze zautomatizovat a už se mi vyplatilo zdroje příjmů tříštit do menších, ale většího množství. :)

Ano samozrejme ze se veci bezne opotrebovavaji, presto vsechno bych opet volil radeji 2 byty namísto 10 garazi.Co se tyce bezneho opotrebeni tak najemnik sklada 3mes kauci t.j.napr. 25tis, po ukonceni najmu musi byt predat ve stavu v jakem jej prebral tedy opet vymalovany, čísty, neposkozeny(jinak prijde o kauci) soucasti najmu je video stavu bytu pri prevzetí ktere mají obe strany. Příklad: Byt stal 350tis v roce 2012 + 100tis.rekonstrukce, nyni je byt prodatelny za 750tis ve stavu jakem je(kdyby chtel byt rychle prodany) Bezne se byty na teto ulici prodavaji od 800tis. To mate rozdil 300tis. jen na cene. Byt za 5 let nevydelaval celkem 2 mesice(prodleva mezi najemniky, kdy se jim cast najmu mesice dala zdarma) a byly u nej jen 2 problemy a to jeste nezpusobeny najemniky ale spatnym provedenim rekonstrukce nebo nevh. zvolenym materialem.(vada za 5tis.)Nyní se byt nachazi ve stavu taktrka jak po rekonstrukci, menilo se zachodove prkno a je lehce poskozena deska na kuch lince.---------- Příspěvek doplněn 02.02.2017 v 08:40 ----------

Napsal kdosiodjinud;1359767

Já bych volil garáže, sice více starostí, ale hodně toho lze zautomatizovat a už se mi vyplatilo zdroje příjmů tříštit do menších, ale většího množství. :)

Tedy by jste radeji volil 30 garazi namisto 6bytu.Toto jde do urciteho mnozstvi....az to presahne nejakou mez nebudete vse zvladat, pujde to na vas ukor(bude vas to zdrzovat od sve lepe placene prace) nebo si budete muset nekoho najmout.

Vlastnil jsem garáž a prodal jsem ji, zisk byl malý a nějaké starosti s tím byly, navíc jak pronájem tak prodej se táhl, a to se bavím o parkovacím stání s výlezem 20m od metra na kraji Prahy, ale šlo tam poblíž zaparkovat.Obecně i cena garáží může jít i o 20-30% za rok nahoru, ale chce to opravdu mít lokalitu a dobrou koupy. Máti koupila garáž u sebe před barákem, kde je tak děsivá situace, že auta stojí v zatáčkách, na chodníku, blikačkách, nejradši by parkovala i na trávníků a byla to výhodná koupě a za rok vydělala na garáži v ceně 300.000 Kč zvýšení na 400.000 Kč. Takže pokud bych kupoval garáž jako investici, vybral bych si top lokalitu a drahou garáž či parkovací stání, vysloveně centrum města nebo nějakou lokalitu, kde se prostě téměř nedá zaparkovat.Lidi obecně za garáže platit nechtějí, radši budou 10 minut objíždět lokalitu a zaparkují na místě kde dostanou pokutu, než aby si koupili garáž - vidím to u mě před barákem, kde jsem pronajal kryté parkovací stání za 1.500 Kč měsíčně a přes den, a hlavně v noci tu nezaparkuje nikdo. Pokud chceš investovat milión, tak si spíš kup parkovací stání za mega v Praze na Andělu, kde jen pronájem stojí 3.000 - 4.000 Kč měsíčně a je tam hromada kanclů, někomu to pronajmy a jsi úplně bezstarostný a na ceně v této lokalitě to rozhodně porostě.Co se týká bytů, tak zisky tam jsou větší, ale je i více problémů. Rozbije se odpad - je to nad 500 Kč? Tvůj problém. U žádné nemovitosti, ani u bytů ani u garáží se především nevydělává na nájmu, ale hlavně na pohybu ceny, s tím počítej primárně. Nejsem schopný ti říct, jestli nemovitosti ještě polezou nahoru a jak, nicméně rozhodně rok 2013-2014 byl super na nákup nemovitostí a dali se na tom udělat neskutečné prachy. U bytů je výhoda hypotéky, můžeš prostě pákovat a když máš milión, tak vezmeš top nemovitost za 3 mega a když se posunou ceny nemovitostí nahoru o 10%, tak díky páce vyděláš 30%.Pokud chceš bezproblémové zhodnocení, doporučuji se zaregistrovat na www.degiro.cz, a koupit ETF nějakého indexového fondu (Dow Jones, SPDI) tím, že každý měsíc nakoupíš třeba za 20.000 Kč a budeš neustále přikupovat. Zhodnocením se klidně dostaneš na 7% a výběry do 100.000 Kč ročně nedaníš a nemáš s tím vůbec žádnou práci.Další možnost je taky pořídit si vlastní nějaký rozbouraný barák či velký byt a třeba 2 roky rekonstruovat, pročistíš si mozek, a po čase to zrekonstruované můžeš prodat za víc, ale to spíš pokud jsi takový kutil. Známej to tak dělá a docela vydělává, navíc ho ty rekonstrukce baví, nikdo ti tam nic nezničí, zařídíš si to podle svého, a pak se můžeš přestěhovat zas jinam.

Napsal tomas014;1359637

mám 1 mil do investice a zajímá mě Vás názor, zda je podle Vás lepší investovat do koupě 1 bytu v ceně okolo 1 mil a nebo např. do koupě 6 garáží, kde je cena taky okolo 1 mil? A proč je lepší první či druhá varianta? Máte s tím někdo zkušenosti? Samozřejmě bych to poté pronajímal.

Je to úplně jednoduché :1 byt = 1 000 000 CZK, 1 nájemník, 1 nájemní smlouva, jednorázový pokles nájmu při ztrátě nájemníka 100%čistý roční výnos po zdanění* = 64 440 CZK ~ 6.44 % p.a. = ROE, pokud dojde k průměrnému růstu cen nemovitostí o 2 % ročně, za 20 let se počáteční investovaná hodnota do nemovitosti zhodnotí o 48.5 %, při započtění nájmu při průměrném růstu o 2 % ročně je celková návratnost po 20 letech 204.5 %6 garáží = 1 000 000, 6 nájemníků, 6 nájemních smluv, 6 × víc starostí, 6 × víc administrativy, jednorázový pokles nájmu při ztrátě nájemníka 16.7%čistý roční výnos po zdanění* = 64 440 CZK ~ 6.44 % p.a. = ROE, pokud dojde k průměrnému růstu cen nemovitostí o 2 % ročně, za 20 let se počáteční investovaná hodnota do nemovitosti zhodnotí o 48.5 %3 byty = 1 000 000 CZK vlastní kapitál + 2 000 000 CZK cizí kapitál (hypotéka na 20 let/5 let fixace @2.09%), 3 nájemníci, 3 nájemní smlouvy, 3 × víc starostí, jednorázový pokles nájmu při ztrátě nájemníka 33%, zvýšené rizko v případě růstu úrokových sazeb, nebo poklesu cen nemovitostí/nájmu, či negativních sociodemografických a ekonomických změn v lokalitěčistý roční výnos po zdanění** = 132 096 CZK ~ 13.1 % p.a. = ROE, pokud dojde k průměrnému růstu cen nemovitostí o 2 % ročně, za 20 let se počáteční investovaná hodnota do nemovitosti zhodnotí o 146 %, při započtění nájmu při průměrném růstu o 2 % ročně je celková návratnost po 20 letech 467 %.*pojištění nemovitosti ~ 1000 CZK ročně a 300 CZK ročně a daň z nemovitosti zanedbávám, rovněž zanedbávám 4 % daň z převodu nemovitosti**pojištění nemovitosti ~ 3000 CZK ročně a 900 CZK ročně a daň z nemovitosti zanedbávám, rovněž zanedbávám 4 % daň z převodu nemovitostiSprávu nemovitosti lze outsourcovat, v současné době je nabídka omezená a průměrný poplatek za správu je okolo 10 % z nájmu, při větším objemu nemovitostí cena klesá. Dlouhodobá rezidenční obsazenost v průměrném nemovitostním cyklu se pohybuje u velkých portfolií okolo 90 až 95 %, tzn. s výpadky nájmu je třeba počítat.Rozhodnutí je na vás, osobně si myslím, že by člověk neměl v nemovitostech mít investováno více než 20 až 30 % svých investičních prostředků (nepočítám hodnotu primární rezidence). Pakliže máte vyšší exponování na trhu s nemovitostmi, rozhodně bych investoval v jiném sektoru a pomocí jiných investičních nástrojů, nebo alespoň v jiné lokalitě. Využití cizích zdrojů pro financování u koupě nemovitostí je běžná věc, ale vystavujete se vyššímu riziku, záleží na vás, jestli jste ochoten jej příjmout.

Napsal tomas014;1359637

Zdravím přátelé,

mám 1 mil do investice a zajímá mě Vás názor, zda je podle Vás lepší investovat do koupě 1 bytu v ceně okolo 1 mil a nebo např. do koupě 6 garáží, kde je cena taky okolo 1 mil? A proč je lepší první či druhá varianta? Máte s tím někdo zkušenosti? Samozřejmě bych to poté pronajímal.

Garáž bych pronajímal za 1 tis/měsíc a byt +- 6 tis/měsíc, takže výnos víceméně stejný.

Obě investice by byly ve městě, kde je okolo 30 tis obyvatel a o byty i garáže je velký zájem.

Díky za jakékoliv rady a postřehy :-)

Krásný zbytek dne

Zajímalo by mě kde sháníte byt za 1 mil. V Brně cena nejde pod 2 mil....

Musím Souhlasit s enzo, Jooo zkusit si pro začínajícího investora koupit garáž, jak vůbec tato problematika funguje asi bude jednodušíš začít tímto. Nicméně k nějaké slušné finančnímu přijmu mít například těch 10 garáží různě všude možně po republice musí být hrůza, Takhle stačí mít v nějakém menším okresním městě dva byty a vyjde to na stejno, Stačí si dát práci s vyběrem slušného najemníka a po dlouhou dobu se také nemusíte starat. Jak říkám, rozhodně je jedna gáráž mín naročná než jeden byt, to bez diskusí, garáže bymaluejte a nazdar. U bytu vymlaovat někdy nestačí---------- Příspěvek doplněn 08.02.2017 v 14:19 ----------A také to napsala a rozepsal krásně DeadlyCapitalist, každy si z toho může vzít své a vidí, co je pro něj nejlepší .