Podnájem – zabavení a prodej majetku podnájemníka

Dobrý den, chystám se nastěhovat do bytu, který je v osobním vlastnictví. Četl jsem smlouvu, ve které je spoustu věci, které budu chtít poupravit. Nicméně stojí tam mj. i: Pokud nedojde k úhradě dlužných částek dle této smlouvy a nepostačuje k nim složená kauce, dohodly se smluvní strany, že je pronajímatel oprávněn využít zadržovací právo k majetku, který se nacházel v bytě a který pronajímatel v souladu s tímto článkem vyklidil. O uplatnění zadržovacího práva vyrozumí pronajímatel písemně nájemce s uvedením důvodu uplatnění zadržovacího práva. Nájemce dále souhlasí s tím, že je pronajímatel oprávněn zadržený majetek prodat jakýmkoliv vhodným způsobem, pokud do 90 dnů od skončení nájmu nejsou pohledávky pronajímatele ze strany nájemce uhrazeny. Náklady prodeje nese nájemce. O výsledku prodeje bude pronajímatel nájemce informovat s tím, že zůstatek z prodeje, který nebyl pronajímatelem oprávněně využit, zašle pronajímatel na účet nájemce uvedený v záhlaví této smlouvy. Bavil jsem se o tom s tetou, která říkala, že toto dělá celou smlouvu neplatnou. Nicméně v jiném odstavci píše: Stane-li se kterékoli ustanovení této smlouvy neplatným, neúčinným nebo nevymahatelným, nebudou tím zbývající ustanovení této smlouvy dotčena. Smluvní strany se zavazují, že v takovém případě toto neplatné, neúčinné nebo nevymahatelné ustanovení nahradí ustanovením, jež bude svým obsahem a účelem takovému neplatnému, neúčinnému nebo nevymahatelnému ustanovení nejblíže a bude v souladu s platným právem. Jak jsem psal, je tam více věcí, které se mi nelíbí (sám majitel mi řekl, že je otevřený připomínkám, tak uvidím, jak to bude řešit). Např. je tam i to, že on mi může 3 měsíce dopředu říct, že mě vyhazuje, nebo že se se mnou může dohodnout na dřívějším odchodu. Ale z mé strany je tam pouze to, že můžu odejít sice kdykoliv (třeba po 3 měsících), ale nájem budu platit po dobu platnosti smlouvy (tzn. dalších 9 měsíců). Děkuji za případné rady.

A otázka zní ... ?

Např. je tam i to, že on mi může 3 měsíce dopředu říct, že mě vyhazuje, nebo že se se mnou může dohodnout na dřívějším odchodu. Ale z mé strany je tam pouze to, že můžu odejít sice kdykoliv (třeba po 3 měsících), ale nájem budu platit po dobu platnosti smlouvy (tzn. dalších 9 měsíců).

To je zcela běžné. Uvažuj - ty jako nájemce si můžeš poměrně snadno zajistit nové bydlení. Navíc nic netratíš. Ale pronajímatel přichází o peníze z nájmu a na neobsazeném bytu prodělává. Proto se takto logicky chrání. V každém případě setkal jsem se už i s férovějším přístupem - kterákoli strana předčasně vypoví smlouvu, musí druhé straně uhradit odstupné ve výši X.

Nejsem sice právník, ale zadržovací právo je standardním nástrojem, které se pokud vím může uplatňovat i když to není nikde ve smlouvě. Doporučuji si o tom něco přečíst, začít můžete zde.

Faďos: Jestli je to v pořádku tam psát a i zabavit majetek nájemníka. Dle odpovědi ostatních už chápu, že to OK je.Ondřej: Jasný, já to chápu z obou stran. Akorát ta smlouva je hodně jednostranná - za vše pokuty, chce tam dokonce i rezervační poplatek za byt (nechápu proč, když by bylo ve smlouvě stanoveno, že se prostě k 1. 10. nastěhuju, tak jakápak rezervace - když už tu smlouvu podepíšu, tak dle aktuálního znění ji stejně zrušit nemůžu), spousta důvodů, proč nevrátí kauci. Má tam i to, že "drobné opravy" hradím já (což samozřejmě beru - rozbiju zásuvku - opravím, rozbiju záchodové prkénko - opravím), ale rozhodně nechci hradit například pokaženou vodovodní baterii (i když to bude do částky 1000Kč), když se pokazí vlivem opotřebení (a to i od předchozích nájemníků). To by se pak dalo brát jako renovace bytu na mé náklady, ne? A právě třeba kvůli tomu, že jen majitel si určí, za co strhne kauci (já žádné právo v tomhle rozhodovat nemám), tak si může nařídit, že mi to strhne za tu baterii. Případně by se mohl rozhodnout, že mi za toto zabaví mou věc a prodá. I z toho důvodu bych si rád nechal vyměnit zámky. Do bytu samozřejmě majitele kdykoliv na jeho žádost vpustím, ale pouze když tam budu já nebo přítelkyně. A ještě se mi nelíbí, že já kauci musím složit hned při podpisu, ale on mi ji vrátí až měsíc po odchodu z bytu. Tzn. vyšťárá tam vše, co se mu nebude líbit a pak mi nic nevrátí, zatímco já různé závady objevím třeba až během toho měsíce po ubytování.

Já se jen obávám že smlouva jako taková je v rozporu s OZ, to znamená hlavně výpovědní lhůta. Vy máte na výpověď stejné práva jako majitel, placení dalších devítí měsíců když byt nebudete užívat si myslím je nestandardní a majitel ma při výpovědní lhůtě 3 měsícu dost času na to aby si našel nového nájemce. Co se týče oprav a běžných oprav v bytě vykonávací přepis k zákoníku mluví jasně 70,- Kč na metr čtvereční obytné plochy za rok,nebo náklad jedné opravy nepřesáhne 500,- Kč ...Tedy jestli máte byt 50m2 za rok můžete na běžných opravách utratit pouze 3500,- Kč nic více nic méně. Více třeba tady Kauce nebo jistina slouží k hrazení případnýh nedoplatků na službách, poškození věci a podobně. To že je tam 30 dnů je celkem standardní lhůta, udělat vyúčtování služeb nejde například ze dne na den. Doporučuji k nájemní smlouve pořídit fotodokumentaci bude pro Vás snažší pak něco prokázat.

Napsal cross;1124638

Bavil jsem se o tom s tetou, která říkala, že toto dělá celou smlouvu neplatnou.

To mi připomíná "...ale Máňa říkala, že to není směroplatný..."https://www.youtube.com/watch?v=y4XzkJl16SU

Problém je, že je toto všechno vcelku běžná praxe. Majitelé se tímto vším chrání, jelikož zákony (alespoň z mého laického pohledu) nahrávají spíše nájemníkům. Pronajímatel nemůže vědět, jestli si tam například nedovedeš smečku psů, kteří to všechno zdemolují, sežerou podlahu, atp. Dušovat se můžeš jak chceš, ale v současné době si můžeš do bytu nastěhovat psy i přes zákaz majitele. A takových problémů může nastat hromada, pokud majitel narazí na nájemníka kreténa.Ty nemáš moc možností se bránit poměrně pochopitelně - ten byt Ti nepatří. Pronajímatel ti vlastně dovoluje používat jeho majetek za určitý poplatek a má právo stanovit si určitá pravidla, samozřejmě v mezích zákona.A nejsem si zcela jist, že je výměna zámku úplně v pořádku. My máme například ve smlouvě, že nám majitelka vkročí do bytu jednou ročně kvůli kontrole a to po předchozí domluvě, takže nám sem nesmí chodit jak se jí zamane, tím by porušila smlouvu (navíc loni ani nepřišla). Ale z laického pohledu si myslím, že by pronajímatel měl mít klíč od zámku... Ostatně nás to s přítelkyní už jednou zachránilo, když jsme si oba zabouchli klíče x).Pokud je ale pronajímatel rozumný člověk, tak Tvé věcné připomínky do smlouvy zakomponuje. Pokud to bude oboustranně fér, tak nevidím problém.Konkrétně co se týká složení kauce a následného vrácení až po měsíci, tak to vidím taky jako pochopitelné. Kdybys nesložil kauci, tak můžeš byt zdemolovat a zmizet, než ji zaplatíš. Naopak pronajímatel bude mít ten měsíc po odstěhování čas zkontrolovat, jestli je byt v pořádku. Tam nejde jen o kontrolu. On zjištěné škody musí nechat opravit a potom ještě zaplatit z té kauce. Teprve po tomto procesu ti může zbytek peněz vrátit. Všechny ty operace stojí čas.Pronajímatel nemůže vědět, jestli narazí na slušného člověka. A Ty by sis mnohé body ve smlouvě neměl brát osobně, protože jsou tam spíš kvůli bezohledným lidem a ve většině případů k nim vůbec nedojde. A Ty, pokud víš, že jsi slušný člověk, tak se tím nemusíš trápit.

Uff, nečetla jsem to celé, ale už jen ta část s výpovedí - to je celé špatně. Jak tu někdo psal, že máte stejná práva. Totální blbost. Vy jakožto slabší strana máte podstatně více práv zaručených rovnou zákonem. Jen ze zajímavosti, bylo by možné mi poslat do zprávy tu smlouvu? :) Zajímalo by mě, co všechno na vás zkouší.

Na vsechno treba zakonu apod... proc? To si nemohou dva lide sednout, ten co pronajima rekne, jake ma podminky a ten co si chce pronajmout rekne "ano" nebo "ne". Neni tu prece zadna tisen z nedostatku bydleni, aby takovy vztah musel byt resen zakonem a nemohl byt ciste na smluvni bazi. A pokud bude smlouva naprosto jednostranna s milionem sankci, tak si ten najem nevezmu a pujdu jinam. A pokud pronajimatel diky tomu nebude mit najemce, tak casem (diky trhu) svuj postoj zmeni, nebo bude mit prazdny byt.Pak to dopada tak, ze kdyz dva subjekty si chteji domluvit neco opravdu individualniho, tak casto nemohou, byt je to jejich vule, protoze jim to zakon neumoznuje.

Můj názor je jasný, když majitel vymýšlí už teď, nebudete to mít lehké ani potom. Na trhu je dostatek volných bytů a jestli se Vám nelíbí to co majitel vyžadujte běžte raději jinam. Jinak smlouva v rozporu s OZ i když ji podepíšete se může stát neplatným právním úkonem a majitel se tak může dopouštět nedovoleného obohacování :-D takže v případě že se Vám bude snažit něco....připočíst nebo dělat problémy stačí zajít za právníkem a myslím, že bude rád když odejdete :-D

Diky za reakce. Majitel byl vstřícný, některé připomínky jsme změnili, některé zamítli. Budu tedy všechny názory brát jako zkušenost do příště. Přeci jen jde o můj první podnájem (kdyz nepočítám studentská léta), tak jen zjišťuji skutečnosti.