Landlord: Vyplatí se koupě ubytovny?

1. 9. 2016 12:49:33

Zdravím. Naskytla se mi po známosti možnost koupit ubytovnu o 3 patrech a 8 bytech v blízkosti okresního města (1km od něj) za 4 200 000 Kč.

Sám bydlím jinde v podnájmu a platím nájem 8500 Kč za měsíc. Mám normální práci za 16 000 Kč čistého a jsem tam každý pracovní den od 8:30 do 17, takže ze dne nic nemám.

Už delší dobu přemýšlím, že se osamostatním a začnu podnikat, ale nikdy jsem se k tomu nedostal, protože ze strachu couvnu.

Aktuálně majitel říká, že měsíční výdělek je 80 000 Kč hrubého. Kdybych si vzal (a někdo mi ji schválil) hypotéku 5 000 000 Kč na 20 let, tak to je 25 000 Kč/měsíčně. Bohužel však v tomto oboru nemám žádné zkušenosti. Nevím, co vše musím mít zařízené. Aktuálně nemám ani základ - založenou živnost a potvrzenou hypotéku.

Nechci to vést jako ubytovnu (peníze za noc), ale chci z toho udělat regulérní byty, kterých je v okolí nedostatek. Celý dům prošel rekonstrukcí v roku 2012 (zateplení, nová fasáda, plastová okna, elektřina v mědi, voda a odpady v plastu) a nyní by měl být bez problémů.

Co si o tom myslíte? Má cenu do toho jít nebo jakožto úplný neznalec v oboru bych se na to měl vykašlat?

1. 9. 2016 12:49:33

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221172

grizly007

(5 hodnocení)

1. 9. 2016 12:59:12

pokud se v tom nevyznáš tak do toho nechoď navíc něco takového je lepší za hotový a když je nemáš tak holt smůla.

1. 9. 2016 12:59:12

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221171

Peter

(12 hodnocení)

1. 9. 2016 12:59:17

no, nenapsal jste lokalitu, ta je pro další pronájem hodně důležitá a tedy není možné zjistit možnou výnosnost tohoto domu. papíry o měsíčním výdělku jste viděl nebo jen slyšel že takový je? S platem 16 tisíc rozhodně nepočítejte s hypotékou vyšší než 2 miliony. Spíše 1.600 tisíc.

1. 9. 2016 12:59:17

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221170

emanuel2

1. 9. 2016 13:00:24

No hlavně ti na to dle uvedených okolností nikdo nepujčí, takže je to vyřešeno za tebe

1. 9. 2016 13:00:24

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221169

DenyB

1. 9. 2016 13:08:10

Lokalitu nesdělím, ale jedná se o část města s cca 900 obyvateli, která je přidružená k městu o 15000 obyvatelích.

Částku jsem zatím jen slyšel, ale budu to určitě chtít vidět i na papírech.

S tím počítám, že vyšší hypo na sebe neseženu, ale teoreticky zbytek můžu získat přes dobrého známého.

1. 9. 2016 13:08:10

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221168

(20 hodnocení)

1. 9. 2016 13:13:22

castka se mi zda realna pokudej to ubytovna kde se lidi ubytuji opravdu kratkodobe, za dlouhodobe pronajmy mi najem 10k za byt prijde v takove lokalite absolutne nerealny plus obcasne problemy s neplatici s hledanim najemniku a tim souvisejici nezaplaceny najem za dobu bez najemnika apod. tohle nebude zdaleka tak ruzove jak se to muze zdat...

1. 9. 2016 13:13:22

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221167

DenyB

1. 9. 2016 13:19:58

Toto je nesmyslná lokalita. Cenami se blížíme k okraji Brna a přitom je to u relativně malého města. Já teď bydlím v 1+1 ještě o půl kilometru dál od města a platím 8500 Kč bez energií. A levnější tu prostě nejsou a stejně na to lidi přistoupí, protože jim nic jiného nezbývá.

Samozřejmě bych musel mít dobře vyřešené smlouvy a nájemníci tam stále jsou. Myslím si, že říkal, že 2 tam mají nájem na neurčito. Vyloženě ubytovny (pokoje se společnou kuchyní a koupelnou) jsou tam jen v prvním patře 4 pokoje 2+2 samostatné jednotky.

1. 9. 2016 13:19:58

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221166

dms

(1 hodnocení)

1. 9. 2016 13:24:17

Na tento plat dává banka tak max. 1,5m.hypotéku. Jinak to chce samozřejmě zmapovat dle lokality a dalších aspektů reálnou poptávku.

1. 9. 2016 13:24:17

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221165

Kubajzlik

1. 9. 2016 13:25:16

Ahoj,

mě nejde do hlavy, proč to borec prodává? Samozřejmě neznám okolnosti, ale takové zdroje příjmu se moc nepouští, navíc když nasypal peníze do rekonstrukce.

Osobně bych nešel do takové hypotéky bez jakýchkoliv zkušeností s podnikáním, byť jakéhokoliv. Dále je potřeba se zamyslet, jak budeš řešit neplatiče a lidi, co tam dělají bordel. Většinou v ubytovně je nějaký "chlapík", který to tam má na starosti a je tam non-stop, ten bude chtít nějaký plat. Tedy pokud si to nebudeš dělat sám a budíš už od přírody respekt.

Nechci zrazovat, když to nezkusíš, neuvidíš. Taky jsem nad tím jednu dobu přemýšlel a byl jsem v podobné situaci jako ty a nakonec jsem došel k názoru, že to není pro obyčejného zaměstnaného člověka právě bez zkušeností.

PS: navíc si myslím, že 5mil se dá využít jinde a lépe :-)

Držím palce

Jakub

1. 9. 2016 13:25:16

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221164

Ondrej Horak

1. 9. 2016 13:26:52

pozor na jednu věc, hypotéku jako takovou ti dá podle mě banka na uspokojení bytových potřeb (že tam člověk bydlí), pokud je to na pronájem tak to berou trošku jinak (aspoň dle mých zkušeností z let 2011-2013), jeden byt asi koupit není problém, ale takhle bytový dům nevim. Dále vidím dvě další věci, které se bance nebudou asi moc líbit, první je lokalita, protože na takovéto projekty půjčují do lokalit od okresních měst a větších, zde je otázka jak budou brát toto přidružené město/vesnici. To druhé co se bance nemusí líbit je ta půjčovaná částka, u některých bank to mají nastaveno na projekty např. od 10 mil a myslím, že v tomhle konkrétním budou chtít i relativně vysoké % vlastních zdrojů na investici. (ČS po mě např. chtěla 60% vlastních zdrojů). Takže defacto to je tak jak tady někdo psal, smysl to má kupovat za hotové.

Jinak podle mě teda v takhle malým měřítku se ti pak nevyplatí ty celkový náklady=starosti okolo, tzn. jednání s nájemníky, opravy, údržby, atd.

1. 9. 2016 13:26:52

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221163

node

(5 hodnocení)

1. 9. 2016 13:27:23

Toto je nieco co mna osobne do buducna urcite laka(tzn. vlastnit cele budovy). Ale ako uz bolo spomenute, treba vediet do coho ides(lokalita, financie, naklady...).

1. 9. 2016 13:27:23

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221162

DenyB

1. 9. 2016 13:59:53

Je fakt, že to zní hodně lákavě, ale už zase mám myšlenky proč do toho nejít. Je to hodně peněz a pro nezkušeného tento obchod není. Hypotéku už mám jistou na 2M, protože se už delší dobu chceme stěhovat a mám vše podepsané, jen je nyní zamrazená, než si něco seženu. Teď máme domluvenou schůzka na dvojgenerační domek, který je rozdělený na 2 byty. 3+1 vrchní patro a 2+1 přízemí s tím, že my budeme nahoře a dole, jestli to neobsadíme celé, někoho vezmeme do nájmu. Myslím si, že ačkoliv z toho nebude žádný výdělek, tak nám alespoň dolní byt zaplatí většinu hypotéky a do začátku by to bylo asi vhodnější než kupovat celý bytový dům.

Jak je to vůbec v takovém případě? Taky na to budu potřebovat živnost (asi jo, ale za zeptání nic nedám)?

1. 9. 2016 13:59:53

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221161

dms

(1 hodnocení)

1. 9. 2016 14:09:24

Na pronájem nemovitostí bez dalších služeb není nutný ŽL.

1. 9. 2016 14:09:24

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221160

Peter

(12 hodnocení)

1. 9. 2016 15:13:40

Napsal DenyB;1321381
Hypotéku už mám jistou na 2M, protože se už delší dobu chceme stěhovat a mám vše podepsané, jen je nyní zamrazená, než si něco seženu.

S tím bych si tak jistý nebyl. Jistou ji stoprocentně nemáte, neexistuje nic jako zmrazení hypotéky, pouze předschválení hypotéky. Na druhou stranu v prosinci vstoupí v platnost nový zákon o úvěrech a to je další problém. Co bylo platné včera zítra už bude za jiných podmínek.

Na pronájem se živnost nevztahuje.

1. 9. 2016 15:13:40

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221159

Petr Zachariáš

(10 hodnocení)

1. 9. 2016 15:20:10

Banka vam standardni hypoteku na nemovitost, ktera je kupovana za ucelem pronajmu tretim stranam (za komercnim ucelem) jen tak neda. Hypoteka se vzdy poskytuje na nemovitost urcenou pro vlastni bydleni. Da se obhajit napr. byt v Praze a chata nekde za Prahou, oboji na hypoteku pro vlastni ucely, ale urcite ne bytovy dum.

Na toto jsou poskytovany specializovane podnikatelske hypotecni uvery (potreba ZL), ktere jsou vsak vetsinou splatne max. 10 let, kde se vam ta mesicni splatka potom o dost zvyssi. Proverte si tedy nejdrive celou situaci s hypotekou konkretne na predmetnout nemovitost, at na teto "banalite" nasledne nestroskotate.

1. 9. 2016 15:20:10

https://webtrh.cz/diskuse/landlord-vyplati-se-koupe-ubytovny#reply1221158