Koupě bytu v dražbě (exekuce)

11. 5. 2015 16:31:24

Zdravím,

není tady někdo, kdo nedávno kupoval v dražbě byt? V brzké době se chystám aukce účastnit a potřeboval bych objasnit ještě pár věcí.

Nejvíce mě trápí problém s vystěhováním původních obyvatel. Nikde nemohu k tomuto najít konkrétní informace. Řešil jste tedy již někdo vystěhování obyvatel, kteří s vystěhováním nesouhlasili?

Za informace jsem ochoten klidně i zaplatit.

11. 5. 2015 16:31:24

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112359

Lukas87

11. 5. 2015 17:34:46

Přímo jsem to nakonec neřešil, ale zajímal jsem se o to.

Pokud je v bytu nájemník s nájemní smlouvou, řeší to nový občanský zákoník. Jsou tam popsány přesně situace kdy leze a nelze nájemní smlouvu vypovědět. V případě, že chce kupující byt pro sebe nebo blízké k užívání, má právo nájemní smlouvu vypovědět. Nájemník to může ale dát k soudu na přezkoumání. Ten soud prohraje, ale zdrží to. I pokud prohraje, tak se nemusí dobrovolně vystěhovat. (Odtud to pokračuje stejně jako když v bytu žije jeho vlastník) Musí se podat žaloba o vystěhování (nebo si najmout někoho, kdo bývalému majiteli ručně vysvětlí, že by se měl vystěhovat dobrovolně). Čímž se to opět všechno prodlužuje. Po vyhrané žalobě soud vydá nařízení pro vystěhování. S tím už se pak může jít na policii aby asistovala u vyhození bývalého majitele/nájemníka z bytu. Takže cca 1-2 roky to může bez problému trvat.

11. 5. 2015 17:34:46

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112358

Radek Orst

(1 hodnocení)

11. 5. 2015 18:03:58

no nebo zacnes rekonstrukci kterou se ti nebude chtit dodelat a lidi pak radsi sami odejdou dzy jim treba nepujde zachod tepla voda atd ale tohle je na hrane ale nemuzou s tebou udelat nic kdyz daji zalobu tak to je taky na 1-2 roky a jestli to jsou nejyky socani tak radis odejdou soudit se nekym neni nejlevnejsi konicek casove a i financne

11. 5. 2015 18:03:58

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112357

hor

11. 5. 2015 18:13:51

před lety se tím dalo i stabilně dobře živit, ted už je to pasé. Kupoval jsem přes dražbu třikrát, jednou to proběhlo vše dokonale a čistý profit po všech daních z následného prodeje byl cca 300k po zhruba 3 měsících. Ve zbylých dvou případech se to velmi vleklo, původní majitelé v bytě bydleli, jakoukoliv dohodu odmítali, šli pryč až po pravocném rozhodnutí po žalobě na vyklizení (cca rok). Mezitím byty zdevastovali, bylo na něm ještě několik dalších predchozoich dluhů na energiích apod., s pak zase další rok všechny mozne náklady platit ... takové terno to nebylo. Ale kdo má prachy a čas, i tak by to nebylo zlé.

Problém je ale v tom, že poslední roky už nejsou konečné částky ve vydražení pro kupce na kšeft moc zajímavé ... často se za to samé dá koupit i normálně, a bez všech těch starostí.

Navíc pokud to máš na nákup a prodej, musíš z toho rozdílu odečíst 8% na daně z převodu ... jednou hradíš 4% jako "kupující", podruhé další 4% procenta jako prodávající (daň má sice povinnost platit kupující, ale trh prostě funguje tak, že nabízená cena je vždy konečná včetně daně a ty 4% z ceny jdou z úschovy rovnou na finančák ... když budeš nabízet plácnu za mega a pak na kupujícího ještě vybalíš 40 litrů daň, tak se ti vysměje. Zkrátka při dražbě budeš o daň zkrácen jak při koupi, tak při prodeji).

Jinak účast na třeba dražbě bytu v nějakém větším městě je klidně 20 lidi a cena pak ve finále v součtu s naklady tržní, ne-li občas vyšší (davovy syndrom na drazbach dělá svoje) .... Takže nechci brát nadšení, ale procházka růžovou zahradou to fakt není. Dražby jsou veřejné, výhodně koupit to nechceš jen ty, ale další desítky lidi. A nakonec se většinou vždy najde někdo, kdo chce třeba realne bydlet v té konkrétní ulici ... da nesmysl, a kšeftaři utřou. Tak to je většinou. Ale samozřejmě to nemusí byt vždy a proč to nezkusit

11. 5. 2015 18:13:51

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112356

Michal Doležal

(22 hodnocení)

11. 5. 2015 18:36:15

S vystěhováním původního vlastníka je to momentálně výrazně jednodušší. Nejenže není třeba podívat žalobu na vyklízení, neboť jako exekuční titul poslouží usnesení o příklepu (§ 336l odst. 7 OSŘ, exekuční řád toto neupravuje odchylně, a tedy se použije postup podle OSŘ).

Jak již bylo zmíněno s nájemníky, je to výrazně komplikovanější.

11. 5. 2015 18:36:15

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112355

Roman Ernst

(26 hodnocení)

11. 5. 2015 19:03:03

Jedná se mi už o konkrétní byt, již je složená dražební jistota a zařízená hypotéka. Nyní se ještě zajímám o další poplatky a problémy, které mi mohou vzniknout..

Také nemáte někdo zkušenost z poslední doby, jak dlouho trvá převod nemovitosti na katastru?

11. 5. 2015 19:03:03

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112354

hor

11. 5. 2015 19:07:21

Mají na to 2 mesice, obvykle to trvá 2-3 týdny.

Napsal RErnst;1193888
Jedná se mi už o konkrétní byt, již je složená dražební jistota a zařízená hypotéka. Nyní se ještě zajímám o další poplatky a problémy, které mi mohou vzniknout..
Také nemáte někdo zkušenost z poslední doby, jak dlouho trvá převod nemovitosti na katastru?

11. 5. 2015 19:07:21

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112353

Roman Ernst

(26 hodnocení)

11. 5. 2015 19:09:44

Napsal hor;1193891
Mají na to 2 mesice, obvykle to trvá 2-3 týdny.

Já jsem právě hledal a našel jsem, že se to může táhnout třeba až rok, jenže většinou jsou to informace starší 2 let.

Kde se dá najít, že na to mají 2 měsíce?

11. 5. 2015 19:09:44

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112352

hor

11. 5. 2015 19:28:29

No katastrální úřad má na přepis ze zákona 2 měsíce ... nejdříve však po tuším 2 týdnech (z důvodů nové ochranné lhůty kvuli podvodům), pokud jsou všechny návrhy a listiny v pořádku (což při koupi u dražby budou). Samozřejmě záleží kde, v Praze nebo i Brně to asi bude nejhorší a nejdelší ... já osobně mam zkušenost kolem 14 dnů dříve a nějaké cca tři týdny nyní, po těch změnách (katastrální pracoviště střední krajské město).

Napsal RErnst;1193893
Já jsem právě hledal a našel jsem, že se to může táhnout třeba až rok, jenže většinou jsou to informace starší 2 let.
Kde se dá najít, že na to mají 2 měsíce?

11. 5. 2015 19:28:29

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112351

darksir

(1 hodnocení)

11. 5. 2015 20:51:38

Hele a jak zapoceti rekonstrukce muze pomoct? Nemuzou proste ty delniky do bytu/domu nepustit? A vstoupit do toho bytu/domu nasilim je poruseni ustavniho prava, je to tak? Cetl jsem, ze lidi treba v zime vysadili okna, tim se zkomplikovala moznost v tom dome bydlet, ale kvuli tomu tam taky prece musi nekdo vlezt, ne?

Mike92 : to se ale tyka exekucnich drazeb, ne treba drazby pres eurodrazby, atd, ze?

11. 5. 2015 20:51:38

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112350

Roman Ernst

(26 hodnocení)

11. 5. 2015 20:59:38

Jde mi o exekuční dražby.

11. 5. 2015 20:59:38

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112349

Michal Doležal

(22 hodnocení)

11. 5. 2015 21:04:18

darksir: Ano, přesně tak. Buď dražby, které se provádějí v rámci exekučníno řízení, anebo dražby v rámci soudního výkonu rozhodnutí (dneska už to není tak časté).

Nic jiného jsem nezvažoval, neboť dotaz na první pohled směřoval na nucený prodej nemovitosti v dražbě. U dobrovolných dražeb se tak nějak počítá, že ten, kdo nemovitost prodává, se z ní i vystěhuje. Samozřejmě se najdou i opačné případy, ale pro ně by tu mohl mít organizátor smluvní pokutu či něco podobného, což zase zlepšuje pozici vydražitele.

EDIT: Tak koukám, že třeba ty eurodražby dělají i nedobrovolné dražby, to budou předpokládám dražby při realizaci zástavního práva. No, tam bude potřeba jít patrně postupovat skrze žalobu na vyklízení a při nesplnění výkon rozhodnutí vyklizením.

11. 5. 2015 21:04:18

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112348

Dagmar Slavíková

(9 hodnocení)

11. 5. 2015 21:29:40

na katastru po vložení běží tzv. ochranní lhůta 20 dnů po které může být zápis proveden. V průběhu těchto 20-ti dnů které jsou vyznačené i na katastru se kdokoliv může odvolat... Ze zkušenosti po této ochranní lhůtě byl nový vlastník do tří dnů....Praha západ, Praha je trošku déle, Benešov naopak hned po skončení lhůty.

11. 5. 2015 21:29:40

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112347

darksir

(1 hodnocení)

12. 5. 2015 00:04:35

Mike92 : ja byl prave koukat na prohlidku u DOBROVOLNE drazby, ale ten majitel se rozhodne dobrovolne netvaril. Cekal jsem, kdy dojde na pesti :-)) Ne, vazne, asi si pojem dobrovolna vyklada kazdy jinak. Ano, mel tam zastavni prava, pravo uzivani od veritele, apod. Tak nevim, jestli ho k tomu donutili? Ale rozhodne se vystehovat nechtel.

Takze u exekucni drazby, nedobrovolne, po priklepu staci zajit za exekutorem a ten uz je vynese za plot?

12. 5. 2015 00:04:35

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112346

carlos

(19 hodnocení)

12. 5. 2015 12:42:21

Katastr ted trva kolem 30 dnu vcetne zminene ochranne lhuty. Exekucni drazby jsem se kdysi parkrat zucastnil a uz nikdy :) cena naprosto nerealna vysoko nad trzni. Asi to lze opravdu pricist castecne davove psychoze (prislo fakt hodne lidi na to ze to bylo na druhem konci republiky) anebo to nekdo opravdu chtel (a nebyl to normalni kupec)..

Prave ta rizika, ktera jsou zminena (nemoznost prohlidky nemovitosti, soudy kvuli vystehovani, vybydleni bytu, znehodnoceni nemovitosti najemnikem) by teoreticky mela vest k nizsi cene v drazbe. Ovsem v realu se to nedeje a ceny to neodrazi, prave naopak (asi pretlak kupujicich).

12. 5. 2015 12:42:21

https://webtrh.cz/diskuse/koupe-bytu-v-drazbe-exekuce#reply1112345