Je možný prodej bytu s hypotékou?

Dobrý den, rád bych se zeptal, zda někdo nemá zkušenosti s prodejem bytu zatíženého hypotékou. Mojí blbostí a naivitou jsem koupil byt v bytovce po známém na vesnici, představa byla taková, že po splacení (cca. 15 let) se tam nastěhuji. Po půl roce se mi vše rozleželo v hlavě, jelikož pracuji v Praze, kde se práce hledá daleko snáze, jsem si uvědomil, že je to nereálné a vlastně tam ani nechci bydlet. Hypotéku na jiný byt nedostanu, čili z tohoto důvodu bych potřeboval poradit, jak to chodí. V bytě žijí dlouhdobě podnájemníci (platební morálka ok), nová okna, nová podlaha, vesnice o 100 lidech, klid, jinak prdel světa. Děkuji

Byt prodáš a část z peněz, které dostaneš od kupce, půjde na doplacení hypo. Pokud kupec nebude mít hotovost ale bude financovat úvěrem, banky si mezi sebou hypotéku vyřeší. Stačí takto?

Pokud máte na bytu hypotéku, s největší pravděpodobností na něm vázne zástavní právo a rovněž je nemovitost zatížena zákazem zcizení a zatížení, jinak řečeno v případě prodeje bude muset banka u níž je hypotéka sjednána, posoudit bonitu kupce, pokud ho akceptuje a dojde k podpisu kupní smlouvy, budou se muset se souhlasem vlastníka (vás) i věřitele (banky) dodatkově upravit všechna zástavní práva a teprve poté bude možné provést vklad nových vlastnických práv do katastru nemovitostí. Ale zpět k vašemu dotazu, v 99% případů není možné jednorázové splacení hypotéky bez značných postihů, proto se standartně v těchto případech prodává nemovitost za částku odpovídající sumě již splacené části dlužné jistiny a podílu nezatíženého hypotékou, nový majitel přebírá kompletně vaše závazky za plnění sjednaných úvěrových podmínek.Tzn., pokud byt prodáte, počítejte s tím, že byste měl po kupci požadovat pouze částku odpovídající výši dosud splacené jistiny a případného podílu nezatíženého hypotékou. Máte-li například úvěr sjednaný na 50 % LTV a dosud byla splacena polovina jistiny, ocenění nemovitosti je 75 % tržní ceny nemovitosti + převzetí závazku a břemen za splacení zbytku hypotéky. Pokud máte v bytě dlouhodobě nájemce, klidně pro ocenění použijte výnosovou metodu (je-li pro vás výhodnější). Pokud nejde o turistickou oblast typu Špindlerův Mlýn, asi těžko byt prodáte s cap rate odpovídající Praze (3 až 6 %), spíš 12 % a víc...

Napsal tomasssss;1360585

Byt prodáš a část z peněz, které dostaneš od kupce, půjde na doplacení hypo. Pokud kupec nebude mít hotovost ale bude financovat úvěrem, banky si mezi sebou hypotéku vyřeší. Stačí takto?

Banky si mezi sebou hypotéku vyřeší sami? Kde žijete? Vaše řešení je realizovatelné pouze v případě, že nemovitost není zatížena zástavními břemeny.

Napsal DeadlyCapitalist;1360594

Banky si mezi sebou hypotéku vyřeší sami? Kde žijete? Vaše řešení je realizovatelné pouze v případě, že nemovitost není zatížena zástavními břemeny.

Nač ta formálnost, na WT si přece tykáme. Já vycházel z vlastní zkušenosti, nabýval jsem nemovitost, která byla zatížena zástavním právem. A postup byl takový, jak jsem uváděl. Banky si skutečně hypotéku vyřešily mezi sebou.

Napsal DeadlyCapitalist;1360594

Tzn., pokud byt prodáte, počítejte s tím, že byste měl po kupci požadovat pouze částku odpovídající výši dosud splacené jistiny a případného podílu nezatíženého hypotékou. Máte-li například úvěr sjednaný na 50 % LTV a dosud byla splacena polovina jistiny, ocenění nemovitosti je 75 % tržní ceny nemovitosti + převzetí závazku a břemen za splacení zbytku hypotéky.

Tohle mi nějak nesedí. Dám příklad (úroky a poplatky za hypo nepočítám):- Koupím za 2M (na 50%LTV = 1M)- Splacena polovina jistiny, tj. 0,5M- Nyní bude tržní hodnota 2,5M- Po kupci mám skutečně chtít jen 1,875M (75%LTV)?- Vždyť je přeci výhodnější chtít po něm 2,5M a 0,5M z toho zaplatit bance?

@DeadlyCapitalist - díky za odpověď. Jestli to správně chápu, tak se nemovitost prodává v tomto případě celková suma hypo mínus již splacená část hypo (u mě konkrétně půl roku)? Děkuji

Napsal tomasssss;1360598

Banky si skutečně hypotéku vyřešily mezi sebou.

Nejnižší náklady většinou představuje převzetí původní hypotéky novým majitelem. Ještě jsem nezažil, aby někdo lepil starou hypotéku novou bez výrazných sankcích u té původní, to je dost nevýhodný postup (výhodný pouze pro dotčené banky). Pokud sankce prodávající akceptuje ke své tíži, tak hurá do toho, já bych ale touto cestou určitě nešel.

Napsal tomasssss;1360598

Tohle mi nějak nesedí. Koupím za 2M (na 50%LTV = 1M). Splacena polovina jistiny, tj. 0,5M. Nyní bude tržní hodnota 2,5M

Hodnota nemovitosti a splacené jistiny se nesčítá, v případě prodeje a převzetí hypotéky se od tržní ceny nemovitosti odečítá hodnota nesplacené jistiny. Faktická tržní cena nemovitosti se nemění.

Napsal smrtka.smety;1360600

Jestli to správně chápu, tak se nemovitost prodává v tomto případě celková suma hypo mínus již splacená část hypo (u mě konkrétně půl roku)?

Pokud kupující nechce převzít vaši stávající hypotéku při 100 % LTV a tržní cena nemovitosti se nezměnila, měl by hradit cenu odpovídající plné výši hypotéky, tzn. včetně již splacené jistiny, přece se těch 6 měsíců zaplacené jistiny nevzdáte v jeho prospěch. Ale v takovém případě ho musíte přesvědčit, aby zaplatil i sankce a úroky spojené s předčasným ukončením hypotéčního úvěru, nebo je musíte nést k vlastní tíži.

Prodej bytu s hypotékou není nic tragické, při prodeji budete jen potřebovat "kvitanci" od banky kde vám banka na určitou dobu vyčíslí zbytek dluhu včetně penále a povolí tak prodej toho bytu. T.j. při prodeji se smlouvou automaticky uhradí zbylá část kvitance u banky, jednoduché, rychlé, bezproblémové. Spolehlivý právník nebo makléř vám vše připraví.

Dělám v oboru, tak jen rada ... Nejspíš tam budeš mít nějakou fixaci, takže díky tomu dostaneš slušnou sankci za předčasný doplacení hypo (když tvrdíš, že jí máš teprve půl roku) ... Ta rada je, že většina bank dokáže snížit a nebo odpustit úplně sankci, když si nový kupující vezme tu hypotéku u stejné banky jako ty. Řešil jsem to xkrát

Napsal smrtka.smety;1360600

@DeadlyCapitalist - díky za odpověď. Jestli to správně chápu, tak se nemovitost prodává v tomto případě celková suma hypo mínus již splacená část hypo (u mě konkrétně půl roku)?

Děkuji

Ne do kupni ceny date celkovou cenu, ale v dalsich bodech bude uvedeno že čast kupni ceny je splacena prevzetim hypoteky. Smlouvu Vam stejne musi odsouhlasit banka.

1. Sezenes kupce2. Sezenes jiny byt, ktery si chces koupit (predpokladam te to blokuje v koupi toho jineho bytu, jinak nevidim duvod proc to resit)3. Zajdes do banky, reknes ze chces prenest zastavu (pripadne navysit hypo, pokud to je nutne a tve prijmy to dovoli)4. V bance ti reknou co a jak5. Prodas byt6. Koupis novy byt7. Vlozis zastavu na novy byt, smazes ze starehoHlavne nesockuj a zaplat si pravnika na tvorbu smlouvy.

Celkem běžná záležitost. Ale pokud je to takto krátce a nekoupil jsi to nějak ultra výhodně pod cenou a hypo byla nějaká většinová, zcela jistě proděláš. Leda že by kupující bral hypo u stejné banky, nebo ji chtěl převzít. Jinak se to budou snažit samozřejmě co nejvíc oholit a oškubat. Problém vidím v nalezení kupce, v nějaké prdeli. Kolik takových kořenů, jako si byl ty, ještě pro dané místo bude? Může se to dlouho vléct.