Investice do nemovitosti přes A.S?

11. 2. 2021 23:57:14

Než půjdu za advokátem, rád bych znal názor ostatních, zkušenějších. Mám možnost investovat do nemovitosti formou zápůjčky akciové společnosti. Ručení danou nemovitostí.

Kdysi jsem řešil podobný případ, kde majitelem byla s.r.o. a vím že s tím můj advokát měl velké problémy, 4x jsme předělávali smlouvy, tvrdil mi, že pokud bude s.r.o. dlužit něco státu (soc., zdrav., daně....), bude uspokojen nejdříve stát a následně věřitelé, kteří mají zástavní právo. A docela mě od takové investice (kde je majitel nemovitosti s.r.o. a já zástavce) odrazoval. Potom mi jeden ostřílený investor řekl, že pokud chci řešit investici přes advokáta, tak nemůžu nikdy investovat, nikdy nebude 100% spokojený.

Co si o takové investici myslíte vy? Může v a.s. vzniknout nějaký problém, aby o nemovitost na které mám zástavní právo (nebo o její část) přišla?

Díky za názory

11. 2. 2021 23:57:14

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477821

Vít Šesták

(5 hodnocení)

12. 2. 2021 01:38:26

On principiálně není až takový rozdíl mezi a. s. a spol. s r. o. Obě varianty mají omezené ručení, obě mají nějaké podílníky. Liší se trochu vnitřní organizace a způsob založení. V zahraničí rozlišují spíše firmy obchodované a neobchodované má burze. (A. s. nemusí být na burze.)

Přednostní uspokojení dluhů státu – nevím, ale čekám, že je to tak to poslední místo, kde se budou lišit jednotlivé formy.

Riziko je v principu spojené s každou investicí, spíše je otázka, jak je velké a jak máte svoje investice diverzifikované. Informaci od právníka bych bral jako vstup k posouzení rizika, nikoli jako automatickou stopku.

12. 2. 2021 01:38:26

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477820

Antonín Vodička

(65 hodnocení)

12. 2. 2021 08:46:57

Asi si nedovedu predstavit situaci, kdy by stat cekal s vymahanim tak dlouho, ze by slo o castky v hodnote nemocitosti, ale pokud z toho mas strach, tak do takovyho kseftu nechod, ja bych firme penize nikdy nedal, to je potencialni cerna dira.

12. 2. 2021 08:46:57

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477819

Gabonator

(1 hodnocení)

12. 2. 2021 08:58:29

Právnik má v podstate pravdu, pri návrhu na konkurz alebo likvidáciu štát ma prioritu v pohľadávkach. Až potom ostatný.

Každá akciovka, sro a pod ktorú nemáš plne v rukách môže mať problém a dnes vo vychcanom svete o to môžeš aj prísť.

Máš zastavacie právo. Ok ale to právo sa viaže na nejakú sumu alebo dlh. a kľudne výška toho zastavacieho práva bude nejaké percento z majetku akciovky.

A ten majetok akciovky vychcancami vo firme sa zníži na zanedbateľnú sumu. V praxi to znamená vrazil si to nehnuteľnosti milión, machináciami sa zníži majetok firmy, a na konci tvoje zastavacie prácu bude mať hodnotu 50 tisíc.

Taký prípad sa stal na Slovensku, ľudia vkladali peniaze a v prípade konkurzu dostali bezcenné podiely.

12. 2. 2021 08:58:29

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477818

Hitman1

(38 hodnocení)

12. 2. 2021 10:36:49

Vodička - no to jsem si taky říkal, ale od právníka jsem dokonce slyšel, že byl případ, kdy si investor zkontroloval údaje na "online katastru" a v reálu to bylo jinak. Proto po mě chtěl, ať zajedu na místní katastr a vyžádám si i dokument na základě kterého aktuální majitel nemovitosti danou nemovitost nabyl + samozřejmě ověřený výpis. Tenkrát šlo o nižší částku, takže jsem šel do rizika a vyplatilo se. Teď jde o malinko větší sumu a tak asi raději zvážím něco bezpečnějšího.

Diverzifikaci rozumím, nicméně pokud sumu roztříštím na pětiny/desetiny, už nebudu pro poptávající tak zajímavý - na druhou stranu, možná ani pro podvodníky :-D

Takže pokud dojde na lámání chleba, všechen majetek firmy bez ohledu na zástavy se dá do jednoho pytle a uspokojují se investoři podle výše dluhu? Myslel jsem, že pokud mám zástavní právo na určité nemovitosti, tak se jako investor vyplácím z dané nemovitosti. Čili pokud investuji formou půjčky 1M a nemovitost má hodnotu 2M (+ zákaz dalších zástav), nemůžu o to přijít....?

Proč se tedy banky u hypo nebojí a vesele nabízí 80% LTV? To je tak velký rozdíl půjčka firmě a FO (myšleno se zástavou nemovitosti)?

12. 2. 2021 10:36:49

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477817

Antonín Vodička

(65 hodnocení)

12. 2. 2021 10:43:37

Podle me to ruceni nemovitosti je takovy spis placebo, kdyby sli do kopru, tak ti tvoje zastavni prave poslouzi max po vykonani velky potreby a to jeste nedostatecne.

12. 2. 2021 10:43:37

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477816

lada1979

12. 2. 2021 12:41:16

tak ono 80% LTV může být třeba jen 50% tržní ceny a občan má trošku jiný vztah ke svému bydlení proti právnické osobě. Je docela zajímavé si porovnat posudek pro hypotéku a posléze, když se prodává s posudkem pro prodej:)

12. 2. 2021 12:41:16

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477815

Hitman1

(38 hodnocení)

12. 2. 2021 13:12:45

S tím odhadem (posudkem) máš pravdu, ten reálný odhad např. pro daňové účely je o takových 20-30% méně než ten pro hypotéku a pro prodej, pokud si to zadá realitka, tak bude zase 20-30% výše. Asi je tam dostatečný prostor.

Mě odhadce tvrdil, že jsou tam nějaké dvě varianty a že využil tu vyšší, ale byt jehož tržní hodnota je minimálně 1,5M mi z hlediska odpisů nacenil na 800tis...

12. 2. 2021 13:12:45

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477814

lada1979

12. 2. 2021 14:03:08

Já trošku nechápu v jakém smyslu se vlastně ptáš. Ptáš se na to, kdyby ta právnická osoba spadla do konkursu nebo do exekuce a nemovitost by šla do prodeje, tak čeho se domůžeš na základě zástavního práva?

12. 2. 2021 14:03:08

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477813

Marek

(8 hodnocení)

12. 2. 2021 20:33:36

Súhlas s @láďa1979, nie je jasné čo vlastne chceš vedieť.

Ak ti ide o to možnosť, že akciovka skončí v konkurze. Tak je to tak ako píše v6ak - (zjednodušene) štát, zamestnanci, veritelia so zástavným právom, zbytok. Takže obvykle ti zástavné právo stačí, lebo tieto spoločnosti nemajú zamestnancov a aj spôsobov ako sa stať dlžným štátu vyššiu sumu je obmedzené množstvo. Takáto firma platí akurát majetkové dane, daň PO (resp. zálohy) a blbosti typu rozhlas. Akonáhle to je "bežná" firma, tak je tých možností výrazne viac - najmä vďaka zamestnancom a odvodom. Preto banky majú radi bežných občanov, lebo krytie zástavných práv si postrážia a dlhovanie štátu nie je tak časté.

A trochu nechápem v čom by malo výhodu odpisovať nižšiu sumu ako je dovolené.

12. 2. 2021 20:33:36

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477812

Hitman1

(38 hodnocení)

12. 2. 2021 20:52:35

Šlo mi o míru rizikovosti takové investice. Původně jsem měl za to, že pokud je na nemovitosti zástava, vyplácí se z ní nejdříve věřitel a až zbytek se dále rozděluje. Myslel jsem si, že taková investice se zástavou je téměř "bez rizika". Nicméně jak to tak vidím, fondy budou asi bezpečnější alternativa.

Pokud to správně chápu, vyplývá mi z diskuse, že existuje varianta, že bych opravdu dostal zlomek dlužné části, pokud bude LTV řekněme 70-80%. Důvod proč se banky nebojí poskytovat hypotéky je ten, že u FO toto riziko (dluhy státu, forma nějakého podovodu) tolik nehrozí.

Právěže bych si raději odepisoval vyšší sumu a přestože tržní hodnota nemovitosti byla přes 1,5M odhadce výpočtem došel pouze k 800tis...

12. 2. 2021 20:52:35

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477811

Marek

(8 hodnocení)

13. 2. 2021 00:26:15

Napsal Hitman1;1615356
Šlo mi o míru rizikovosti takové investice. Původně jsem měl za to, že pokud je na nemovitosti zástava, vyplácí se z ní nejdříve věřitel a až zbytek se dále rozděluje. Myslel jsem si, že taková investice se zástavou je téměř "bez rizika". Nicméně jak to tak vidím, fondy budou asi bezpečnější alternativa.

Pokud to správně chápu, vyplývá mi z diskuse, že existuje varianta, že bych opravdu dostal zlomek dlužné části, pokud bude LTV řekněme 70-80%. Důvod proč se banky nebojí poskytovat hypotéky je ten, že u FO toto riziko (dluhy státu, forma nějakého podovodu) tolik nehrozí.

Presne tak. V praxi sa to rieši aj komplikovanejšie, ale je to skôr pre väčšie investície. Buď je to podobný model ako máš ty, ale s tým, že "vlastník" nevykonáva žiadnu aktivitu a o budovu sa stará "iná" firma, ktorá nemá majetok. Alebo tam je X vlastníkov, kde každý má svoj podiel zapísaný v katastri a nad tým je postavená sada zmlúv, ktoré riešia všetko (vrátane predkupných práv).

Právěže bych si raději odepisoval vyšší sumu a přestože tržní hodnota nemovitosti byla přes 1,5M odhadce výpočtem došel pouze k 800tis...

Čakám, teda že to bolo kvôli prenájmu nemovitosti od FO. Lebo pri odpisovaní nemovitosti PO je v tom odhadca dosť výnimočne.

13. 2. 2021 00:26:15

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477810

lada1979

13. 2. 2021 13:41:47

Napsal Hitman1;1615356
Šlo mi o míru rizikovosti takové investice. Původně jsem měl za to, že pokud je na nemovitosti zástava, vyplácí se z ní nejdříve věřitel a až zbytek se dále rozděluje. Myslel jsem si, že taková investice se zástavou je téměř "bez rizika". Nicméně jak to tak vidím, fondy budou asi bezpečnější alternativa.

Pokud to správně chápu, vyplývá mi z diskuse, že existuje varianta, že bych opravdu dostal zlomek dlužné části, pokud bude LTV řekněme 70-80%. Důvod proč se banky nebojí poskytovat hypotéky je ten, že u FO toto riziko (dluhy státu, forma nějakého podovodu) tolik nehrozí.

Právěže bych si raději odepisoval vyšší sumu a přestože tržní hodnota nemovitosti byla přes 1,5M odhadce výpočtem došel pouze k 800tis...

Pokud budeš mít řádné zástavní právo, nevím jak to je u a.s., ale u s.r.o. musí být schváleno valnou hromadou a myslím i všemi společníky, tak v konkursu pokud se přihlásíš do insolvenčního řízení máš zajištěnou pohledávku a jsi po prodeji první v pořadí po odečtení nákladů na správu a údržbu.

Pokud by na a.s. byla exekuce, musela by být tvá pohledávka první v pořadí, jinak podle pořadí pohledávek.

13. 2. 2021 13:41:47

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477809

Hitman1

(38 hodnocení)

13. 2. 2021 22:04:04

Odpisy - ano, šlo o FO.

Láďa - chápu, tak jak psal někdo výše - stát, zaměstnanci, věřitelé se zástavou, ostatní. Čili pokud je dostatečný poměr zápůjčka/hodnota nemovitosti, firma nemá mnoho zaměstnanců, nedluží státu statisíce na daních, neměl by být problém.

Díky všem za reakce

13. 2. 2021 22:04:04

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-nemovitosti-pres-a-s#reply1477808

Pro odpověď se přihlašte.

Přihlásit