Investice do nájemního domu koupě/prodej

7. 9. 2016 14:26:01

Ahoj,

prosím o radu, ty kteří mají zkušenost s prodejem/koupí investiční nemovitosti v Praze - a to získání konkrétního kontaktu na schopnou společnost/makléře, který se specializuje na podobné obchody. Tzn. ideálně má databázi klientů a nemovitostí.

Vlastním nemovitost na kraji Prahy - 6 bytů. Měsíční výnos z nájmů 42.500 (vše obsazeno), roční tedy 522.000,- Kč - očištění o 10% na správu a drobnou údržbu = 469.800.

Chtěl bych tuto nemovitost prodat za 4% výnos (tzn. 4469.800/0,04 = 11.745.000 pro kupujícího vč. provize a daně z nabytí nemovitosti) a pak s přidáním dalších peněz koupit větší minimálně se stejným výnosem. Ten je ve skutečnosti na vlastní peníze vyšší díky hypotéce/finanční páce. proto bych rád makléře, který se specializuje na investiční nemovitosti a ne nějakého Lojzu, který prodává v pondělí garáž, ve středu pronajímá garsonku po babičce a v lednu měl v nabídce jeden rodinný dům....

Zároveň pokud máte aktuální zkušenost a komentář k ceně nebo mé představě, rád si ji vyslechnu.

Kdyby náhodou někdo měl nemovitost k prodeji nebo zájem o tuto můžete vždy poslat PM.

roscou

7. 9. 2016 14:26:01

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222300

erdeco

7. 9. 2016 14:46:19

Napsal roscou;1322701
Ahoj,
prosím o radu, ty kteří mají zkušenost s prodejem/koupí investiční nemovitosti v Praze - a to získání konkrétního kontaktu na schopnou společnost/makléře, který se specializuje na podobné obchody. Tzn. ideálně má databázi klientů a nemovitostí.
Vlastním nemovitost na kraji Prahy - 6 bytů. Měsíční výnos z nájmů 42.500 (vše obsazeno), roční tedy 522.000,- Kč - očištění o 10% na správu a drobnou údržbu = 469.800.
Chtěl bych tuto nemovitost prodat za 4% výnos (tzn. 4469.800/0,04 = 11.745.000 pro kupujícího vč. provize a daně z nabytí nemovitosti) a pak s přidáním dalších peněz koupit větší minimálně se stejným výnosem. Ten je ve skutečnosti na vlastní peníze vyšší díky hypotéce/finanční páce. proto bych rád makléře, který se specializuje na investiční nemovitosti a ne nějakého Lojzu, který prodává v pondělí garáž, ve středu pronajímá garsonku po babičce a v lednu měl v nabídce jeden rodinný dům....
Zároveň pokud máte aktuální zkušenost a komentář k ceně nebo mé představě, rád si ji vyslechnu.
Kdyby náhodou někdo měl nemovitost k prodeji nebo zájem o tuto můžete vždy poslat PM.
roscou

Nejsem sice makléř, ale ráda bych se zapojila do diskuze. Hledám už delší dobu menší nájemní dům, nejlépe v Brně. Moje představa je tak 4 byty 1-2+kk a cena kolem 7 mil. Kč. A takový dům nemohu najít. Zajímalo by mne, kde se Vámi nabízený dům v Praze nachází, protože cena se mi zdá vzhledem k počtu bytů nízká. Vychází to na 2 miliony na jeden byt. Nebo v jakém je dům stavu. Zjistila jsem, že ceny nájemních domů v Brně jsou vesměs takové, že se vyplatí koupit byty samostatně. Naivně jsem si myslela, že bytový dům o 4 bytech pořídím za méně peněž než 4 byty v různých bytových domech. Tak tomu bohužel není. Proto mi přijde Vaše nabídka cenově výhodná. Je ovšem otázka, co si představit pod tím okrajem Prahy...

7. 9. 2016 14:46:19

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222299

Peter

(12 hodnocení)

7. 9. 2016 14:49:38

U investiční nemovitosti je důležitý zejména budoucí výnos, lokalita a stav nemovitosti. Je těžké souhlasit s cenou když nevíme v jakém stavu nemovitost je, a kolik bude muset majitel investovat do nemovitosti v opravách a podobně navíc. Nicméně co se setkávám na trhu tak pro investory už není zajímavý ani výnos 6,2% (jedná se o Prahu) tak nevím jak to bude v lokalitě mimo Prahu.

7. 9. 2016 14:49:38

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222298

roscou

7. 9. 2016 15:06:26

Erdeco:

Popořadě: Výpočet ceny je určen z výnosu a ten odpovídá velikosti bytů (3*1kk, 3* 2kk). Dům je ve stavu, kdyby byla cca 10 let zpátky kompletní rekonstrukce a přístavba a od té doby je udržovaný. Tzn. že střednědobě není potřeba žádná investice, ale je jasné, že střecha vydrží třeba 15 let, ne 100...

Okrají Prahy: myslím čtvrť Praha Štěrboholy - kompletně vybavená, ale není na metru. Tam se musí přejet autobusem.

Cena 4 byty/ND se 4 byty: Dle mého názoru naopak - správa 6 bytů v jednom domě je výrazně méně časově a finančně nákladná než správa 6 bytů v různých domech.

Peter Lacek:

- budoucí výnos- asi se dá předpokládat, že stávající výnos nebude klesat ani výrazně stoupat. To se dá doložit například počtem odpovědí na inzeráty k nájmu. Lokalita byla popsána (Prha- Štěrboholy) narozdíl od centra Prahy se nedá očekávat, že nemovitost poroste výrazným tempem sama od sebe. Investice - žádné nejsou třeba - stav udržovaná rekonstrukce.

Ohledně investorů je otázka a) zda výnos požadují před zapákováním nebo po něm, b) jaký výnos požaduje medián investorů a do jakých/jak rizikových aktiv. Dle mého názoru je investice do levného nájemního bydlení (když je správně zkontrolován stav nemovitosti) relativně bez rizika, protože lidí co shánějí 1kk co nejlevněji je spousta, oproti třeba design bytům na Praze 1/2.

roscou

7. 9. 2016 15:06:26

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222297

erdeco

7. 9. 2016 15:48:43

Napsal Peter Lacek;1322708
U investiční nemovitosti je důležitý zejména budoucí výnos, lokalita a stav nemovitosti. Je těžké souhlasit s cenou když nevíme v jakém stavu nemovitost je, a kolik bude muset majitel investovat do nemovitosti v opravách a podobně navíc. Nicméně co se setkávám na trhu tak pro investory už není zajímavý ani výnos 6,2% (jedná se o Prahu) tak nevím jak to bude v lokalitě mimo Prahu.

Pokud lidi kupují nájemní dům na hypotéku, tak jsou vůbec rádi, že se dostanou na zhodnocení 3 %, zhodnocení 6,2 % by bylo myslím vynikajicí, ale sotva dosažitelné. Čím dříve člověk kupoval, tím má dnes větší výnosy. S tím, jak cena nemovitostí roste, tak se návratnost investice oddaluje a bohužel se pohybuje v horizontu 25-30 let. Ale jde o to, co je cílem těch investorů. Mně jde třeba o pasivní příjem v určité částce. Vím, jak se pohybuje cena za byty prodávané samostatně a od toho potom odvíjím cenu toho nájemního domu. Sice je lepší mít byty na jednom místě, tedy jeden nájemní dům, ale zase lépe se asi prodává, pokud jsou byty rozloženy ve více lokalitách. To samé fond oprav, pokud mám celý dům, musím nést náklady sama a rezervy si tvořit také sama, jenže zase se sama rozhoduji a nejsem závislá na společenství vlastníků. Jak jsem psala, tak já bych nájemní dům koupila asi pouze tehdy, pokud by jeho cena byla nižší nebo přibližně stejná jako v případě, že byty kupuji samostatně. Bohužel tak tomu často není a v nabídkách vidím nájemní domy s nevyhovujícími byty - nejlepší jsou ty 1-2+kk, jenže často jsou tam i byty 90m2 (kdyby místo toho byly 2-3 byty 1+kk, tak se na nájemném dá získat více než z 90m2). Prostě pokud 2+kk stojí v Brně kolem 2,5 mil. Kč, tak nechci platit za nájemní dům o 4 bytech 2+kk 13 milionů Kč.

7. 9. 2016 15:48:43

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222296

cargopro

8. 9. 2016 14:03:59

tohle prostě nepochopím jak může někdo dát za 2+kk 2,5 mega (právě v Brně), to bude nějaká Lesná, Kohoutky atd., zkrátka panelák a za 2,5 mega jako bonus ve vchodě nějaké mrdky. Za 2,5 mega máš krásný baráček, sice malý, ale se zahrádkou a od souseda tě dělí plot.

8. 9. 2016 14:03:59

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222295

livem

(3 hodnocení)

8. 9. 2016 15:17:39

Napsal cargopro;1323025
tohle prostě nepochopím jak může někdo dát za 2+kk 2,5 mega (právě v Brně), to bude nějaká Lesná, Kohoutky atd., zkrátka panelák a za 2,5 mega jako bonus ve vchodě nějaké mrdky. Za 2,5 mega máš krásný baráček, sice malý, ale se zahrádkou a od souseda tě dělí plot.

+ nejaky ten milion za pozemok a hodinu - hodinu a pol denneho dochadzania do prace a z prace. Za 2.5m sa da kupit 2+1 aj vo Veveri, Kralovo pole, atd... Nemusi to byt hned panelak.

8. 9. 2016 15:17:39

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222294

cargopro

8. 9. 2016 16:55:13

Napsal livem;1323048
+ nejaky ten milion za pozemok a hodinu - hodinu a pol denneho dochadzania do prace a z prace. Za 2.5m sa da kupit 2+1 aj vo Veveri, Kralovo pole, atd... Nemusi to byt hned panelak.

jestli chodíš z práce do práce, tak o to je to tragičtější, že dáš za bytovku 2,5 mega, jinak souhlasím s tím, že za ty prachy max. Veveří, Krpoš, nebo Žabiny

8. 9. 2016 16:55:13

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222293

carlos

(19 hodnocení)

8. 9. 2016 23:43:03

Napsal roscou;1322701
Vlastním nemovitost na kraji Prahy - 6 bytů. Měsíční výnos z nájmů 42.500 (vše obsazeno), roční tedy 522.000,- Kč - očištění o 10% na správu a drobnou údržbu = 469.800.

Napad je to dobry ale ty cisla mi nejak nesedi...

10% na spravu a drobnou udrzbu.. ok, co dlouhodoby fond oprav? tak aby jak pisete za 15 let bylo dostupnych 1 - 1,5M na strechu (ted hadam)...

uplne hrubym odhadem mi vychazi ze fond oprav by mel byt minimalne 1 - 1,5% rocne z hodnoty nemovitosti...

vynosove pro kupce 4% rocne (i kdyz ani ty to nebudou viz vyse) se mi osobne zda dost malo, nejsem si jisty jestli je to pro investora zajimave, rychlym vypoctem zjistuju ze vzit si pri 100% ltv na 30 let hypo by byla jen 30K mesicne splatka jistiny... tam neni prakticky zadny prostor pro zisk...

logicky chapu ze je lepsi takovou nemovitost za tuto cenu prodat nez drzet... (takze vas chapu, ale najit protistranu bude orisek)

a kdyz odhlednu od teorie a vezmu to prakticky tak na srealitach jsou rozhodne prilezitosti jak ziskat vetsi rocni vynos (5-6% cisty rocni vynos po odecteni nakladu bez paky), coz moji hypotezu potvrzuje. kdyz cisla nesedi, sebelepsi makler nepomuze.

a uplne na zaver: investice do bydleni rozhodne neni bez rizika v okamziku, kdy cnb varuje pred prehratim nemovitostniho trhu, tzn. realne hrozi pad cen nemovitosti.

pokud vam tento vynos 4% staci, nechapu proc chcete nemovitost prodat... pokud jen chcete navysit investici, staci najit jinou nemovitost do ktere investovat... v cem je hacek? ze by v tom co pisu vyse?

8. 9. 2016 23:43:03

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222292

livem

(3 hodnocení)

9. 9. 2016 11:25:48

Napsal cargopro;1323068
jestli chodíš z práce do práce, tak o to je to tragičtější, že dáš za bytovku 2,5 mega, jinak souhlasím s tím, že za ty prachy max. Veveří, Krpoš, nebo Žabiny

Tak ono to tak vacsinou byva, ze ludia chodia rano do prace a po pracovnej dobe zas domov :)

Prave preto, ze nebyvam niekde za Brnom, ale vo Veveri, tak to mam do kanclu peso za 8 minut.

9. 9. 2016 11:25:48

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222291

erdeco

9. 9. 2016 11:36:43

Napsal livem;1323048
+ nejaky ten milion za pozemok a hodinu - hodinu a pol denneho dochadzania do prace a z prace. Za 2.5m sa da kupit 2+1 aj vo Veveri, Kralovo pole, atd... Nemusi to byt hned panelak.

Asi proto, že bydlet někde musí. Já ceny v Brně moc dobře znám a sleduji. Pod 2 miliony seženete možná tak panelák před rekonstrukcí nebo nemovitost v cikánské čtvrti. Ony se už totiž i ceny 1+kk blíží těm 2 milionům, bohužel.

---------- Příspěvek doplněn 09.09.2016 v 11:40 ----------

Napsal carlos;1323161
Napad je to dobry ale ty cisla mi nejak nesedi...
10% na spravu a drobnou udrzbu.. ok, co dlouhodoby fond oprav? tak aby jak pisete za 15 let bylo dostupnych 1 - 1,5M na strechu (ted hadam)...
uplne hrubym odhadem mi vychazi ze fond oprav by mel byt minimalne 1 - 1,5% rocne z hodnoty nemovitosti...
vynosove pro kupce 4% rocne (i kdyz ani ty to nebudou viz vyse) se mi osobne zda dost malo, nejsem si jisty jestli je to pro investora zajimave, rychlym vypoctem zjistuju ze vzit si pri 100% ltv na 30 let hypo by byla jen 30K mesicne splatka jistiny... tam neni prakticky zadny prostor pro zisk...
logicky chapu ze je lepsi takovou nemovitost za tuto cenu prodat nez drzet... (takze vas chapu, ale najit protistranu bude orisek)
a kdyz odhlednu od teorie a vezmu to prakticky tak na srealitach jsou rozhodne prilezitosti jak ziskat vetsi rocni vynos (5-6% cisty rocni vynos po odecteni nakladu bez paky), coz moji hypotezu potvrzuje. kdyz cisla nesedi, sebelepsi makler nepomuze.
a uplne na zaver: investice do bydleni rozhodne neni bez rizika v okamziku, kdy cnb varuje pred prehratim nemovitostniho trhu, tzn. realne hrozi pad cen nemovitosti.
pokud vam tento vynos 4% staci, nechapu proc chcete nemovitost prodat... pokud jen chcete navysit investici, staci najit jinou nemovitost do ktere investovat... v cem je hacek? ze by v tom co pisu vyse?

Musíte to brát tak, že na taková nemovitost se kupuje v hotovosti nebo s 50 % hypotékou, rozhodně ne na 100 % hypotéku, to je blbost a to snad nikdo nedělá. Možná nějaké investiční společnosti, ale nikoliv jedinec. Mne naopak přijde ten výnos oproti tomu, co se na sreality.cz nabízí, poměrně vysoký.

9. 9. 2016 11:36:43

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222290

roscou

9. 9. 2016 12:03:13

Napsal carlos;1323161
Napad je to dobry ale ty cisla mi nejak nesedi...
10% na spravu a drobnou udrzbu.. ok, co dlouhodoby fond oprav? tak aby jak pisete za 15 let bylo dostupnych 1 - 1,5M na strechu (ted hadam)...
uplne hrubym odhadem mi vychazi ze fond oprav by mel byt minimalne 1 - 1,5% rocne z hodnoty nemovitosti...
vynosove pro kupce 4% rocne (i kdyz ani ty to nebudou viz vyse) se mi osobne zda dost malo, nejsem si jisty jestli je to pro investora zajimave, rychlym vypoctem zjistuju ze vzit si pri 100% ltv na 30 let hypo by byla jen 30K mesicne splatka jistiny... tam neni prakticky zadny prostor pro zisk...
logicky chapu ze je lepsi takovou nemovitost za tuto cenu prodat nez drzet... (takze vas chapu, ale najit protistranu bude orisek)
a kdyz odhlednu od teorie a vezmu to prakticky tak na srealitach jsou rozhodne prilezitosti jak ziskat vetsi rocni vynos (5-6% cisty rocni vynos po odecteni nakladu bez paky), coz moji hypotezu potvrzuje. kdyz cisla nesedi, sebelepsi makler nepomuze.
a uplne na zaver: investice do bydleni rozhodne neni bez rizika v okamziku, kdy cnb varuje pred prehratim nemovitostniho trhu, tzn. realne hrozi pad cen nemovitosti.
pokud vam tento vynos 4% staci, nechapu proc chcete nemovitost prodat... pokud jen chcete navysit investici, staci najit jinou nemovitost do ktere investovat... v cem je hacek? ze by v tom co pisu vyse?

Tak čísla Vám nesedí, protože je používáte neobratně nebo chybně (dle mého názoru).

Střecha stojí do 500 tis.

Hodnota nemovitosti obsahuje i části, které není třeba renovovat (např. pozemek, základy, vybagrování a skrývka ornice apod.)

Sreality: nejlepší než argumentovat tím, že někde něco je , tak je lepší poslat odkaz (PS. v inzerátech nebývají všechny informace - např. slibovaný výnos neobsahuje vůbec žádnou rezervu na opravy).

Ad. motivace prodat - jak jsem psal chci vyměnit za větší, když mi někdo nabídne ke koupi lepší nemovitost za výnos 5% - nebudu mít problém prodat svoji za 5%, ale nebudu kupovat za 4% výnos a prodávat za 5% výnos. Mít dvě nemovitosti nebo jednu je ve správě docela zásadní rozdíl, prto si jen nepřikoupím další byt.

i když budu odpovědi litovat, tak jaké je podle Vás riziko, že trh se přehřeje, pro člověka který má dům pro nájemní bydlení. Jediné riziko je, že ho nebude moci prodat v nějakém období, ale to se o nemovitostech obecně ví, že nejsou tak likvidní. Ale po dobu, kdy je trh dole tak nese nájem, který ho bohatě zaplatí.

Ad splátka jistiny: Nevím jak si k ní dospěl, 100% hypo Ti na tento typ nemovitosti nikdo nedá, nejdříve si musíš skočit do Penny na brigádu a něco vydělat.

Takže abych to shrnul, děkuji za komentář, ale občas platí, že prázdný sud duní nejhlasitěji. Nejlepší je komentovat obor, o kterých máte alespoň elementární znalost.

roscou

9. 9. 2016 12:03:13

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222289

erdeco

9. 9. 2016 12:27:22

Napsal roscou;1323279
Tak čísla Vám nesedí, protože je používáte neobratně nebo chybně (dle mého názoru).
Střecha stojí do 500 tis.
Hodnota nemovitosti obsahuje i části, které není třeba renovovat (např. pozemek, základy, vybagrování a skrývka ornice apod.)
Sreality: nejlepší než argumentovat tím, že někde něco je , tak je lepší poslat odkaz (PS. v inzerátech nebývají všechny informace - např. slibovaný výnos neobsahuje vůbec žádnou rezervu na opravy).
Ad. motivace prodat - jak jsem psal chci vyměnit za větší, když mi někdo nabídne ke koupi lepší nemovitost za výnos 5% - nebudu mít problém prodat svoji za 5%, ale nebudu kupovat za 4% výnos a prodávat za 5% výnos. Mít dvě nemovitosti nebo jednu je ve správě docela zásadní rozdíl, prto si jen nepřikoupím další byt.
i když budu odpovědi litovat, tak jaké je podle Vás riziko, že trh se přehřeje, pro člověka který má dům pro nájemní bydlení. Jediné riziko je, že ho nebude moci prodat v nějakém období, ale to se o nemovitostech obecně ví, že nejsou tak likvidní. Ale po dobu, kdy je trh dole tak nese nájem, který ho bohatě zaplatí.
Ad splátka jistiny: Nevím jak si k ní dospěl, 100% hypo Ti na tento typ nemovitosti nikdo nedá, nejdříve si musíš skočit do Penny na brigádu a něco vydělat.
Takže abych to shrnul, děkuji za komentář, ale občas platí, že prázdný sud duní nejhlasitěji. Nejlepší je komentovat obor, o kterých máte alespoň elementární znalost.
roscou

Roscou, já jsem Vám odpověděla, jak se na to dívám já. Porovnávám ceny jednotlivých bytů s cenou celého bytového domu. Pokud je cena bytového domu výrazně vyšší (tím myslím např. 4 byty lze pořídit za 8 mil. Kč a bytový dům o 4 totože velkých bytech stojí 10 mil. Kc), tak ho nechci. Mám zkušenosti s pronajímáním několika bytů, takže si dokáži představit, jak to funguje.

9. 9. 2016 12:27:22

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222288

cargopro

16. 9. 2016 17:09:34

Napsal erdeco;1323285
Roscou, já jsem Vám odpověděla, jak se na to dívám já. Porovnávám ceny jednotlivých bytů s cenou celého bytového domu. Pokud je cena bytového domu výrazně vyšší (tím myslím např. 4 byty lze pořídit za 8 mil. Kč a bytový dům o 4 totože velkých bytech stojí 10 mil. Kc), tak ho nechci. Mám zkušenosti s pronajímáním několika bytů, takže si dokáži představit, jak to funguje.

jen tak na okraj, co tohle? http://www.exdrazby.cz/index.php?a=s&aa=d&c1=2&i=35984&taa=1&backurl=taa=1**a=s**st=Brno**c1=2

může to skončit u 2 mil Kč, pronajmout se to dá za čistou 10K, lokalita 1* letiště 1km, plná zaměstnanost. Za 4 dny je to Vaše! :)

16. 9. 2016 17:09:34

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222287

Hynek Horák

16. 9. 2016 22:08:56

Napsal roscou;1322701
Ahoj,

prosím o radu, ........................

Kdyby náhodou někdo měl nemovitost k prodeji nebo zájem o tuto můžete vždy poslat PM.

roscou

Moje rada je neprodávat. Pokud mám nemovitost, která mi vydělává, mám ji plně obsazenou, vím o ní vše(tzn. nemůže mě překvapit technická, vlastnická, administrativní či jiná kulišárna), tak bych si jí radši nechal a k ní dokoupil třeba pár jednotlivých bytů, nebo jiný typ nemovitosti, který se dá pronajímat.

Když pak koupíte něco úplně novýho, může na Vás vyskočit nějaký zásadnější problém, se kterým byste se u vlastní prověřené nemovitostí nesetkal.

16. 9. 2016 22:08:56

https://webtrh.cz/diskuse/investice-do-najemniho-domu-koupe-prodej#reply1222286