Zatímco klasické spotřebitelské bankovní úvěry mají jednodušší pravidla a v případě rozvodu jejich vyřešení není zas tak komplikované, u hypoték je tomu jinak. Manželské páry, které se rozvedou a mají nesplacenou hypotéku, musejí vyřešit, jak to s ní bude dál. V mnoha případech je to dost složitá a svízelná situace, zejména pak tehdy, kdy spolu oba bývalí partneři příliš nekomunikují. V našem článku jsme se pro vás pokusili shrnout základní informace, týkající se problematiky hypotéky při rozvodu. Budeme rádi, když vám naše tipy a rady pomohou.
Manželství často trvá kratší dobu, než je délka hypotéky
Úvodem začněme jednou zajímavostí. Dnes už to možná ani tolik nepřekvapí, ale vzhledem k vysoké míře rozvodovosti u nás je průměrná doba manželství kratší než průměrná délka jedné hypotéky. Pokud se ptáte na čísla, tak manželství se ve více než 50 % případů rozpadne po 5 až 19 letech. Oproti tomu délka průměrného hypotečního úvěru se v současné době pohybuje okolo 20 let. Velmi často je tak ještě delší než samotné manželství.
A v takovém okamžiku nastává problém. Zatímco u jiných úvěrů, u společného majetku apod. se dá situace vyřešit poměrně snadno, u hypotéky už je to podstatně problematičtější.
Hypotéka jako součást společného jmění manželů
Možná si sami nejste jistí, zda hypoteční úvěr spadá do společného jmění manželů nebo ne. Odpověď na tuto otázku je jednoznačná: pokud byla hypotéka sjednána už v době manželství, vždy je součástí SJM. A to bez ohledu na to, jestli smlouvu uzavřel pouze jeden z dvojice partnerů nebo oba. Něco jiného by bylo, pokud by byla uzavřena ještě před vznikem manželství nebo pokud by byla výslovně zmíněno v předmanželské smlouvě, že do SJM nepatří.
Co po rozvodu? Řešení je hned několik, hodně ale záleží i na bance
Nyní se pomalu přesuneme do situace, když už jsou oba bývalí partneři po rozvodu. Možností, co s hypoteční smlouvou dál, je hned několik a každá z nich má svoje výhody i nevýhody. Pojďme si stručně představit jednotlivé varianty, které mohou přicházet v úvahu:
a) prodej nemovitosti a splacení hypotéky ze získaných peněz
Tato varianta na první pohled působí velmi zajímavě a určitě by pro spoustu párů byla ideálním řešením. Bohužel, není to ale vůbec žádná legrace. Prvním problémem je fakt, že pokud vše nedoplatíte okolo konce fixačního období, mohou vám být naúčtovány sankce za předčasné splacení hypotéky. A pozor – ty bývají často velmi vysoké.
Druhou komplikací tohoto scénáře je pak to, že v praxi bývá o nemovitosti zatížené hypotékou menší zájem a můžete tak mít problémy sehnat kupce. Závěrem je ještě třeba připomenout jednu důležitou věc – rozhodnete-li se nemovitost prodat, abyste z jejího prodeje mohli hypoteční úvěr doplatit, musíte o tom vždy předem informovat svoji banku.
b) společné splácení obou bývalých partnerů i po rozvodu
Toto je skvělá varianta – pokud se oba bývalí partneři domluví, mohou i nadále svoji hypotéku splácet společně. Klidně se přitom mohou domluvit tak, že nemovitost bude využívat pouze jeden z nich, nebo ji mohou nabídnout k pronájmu a získat tak pravidelný příjem, jenž jim pomůže úvěr snadněji splácet. Stejně jako u předchozího bodu, tak i zde ale platí, že je nutné komunikovat s bankou a informovat ji, že i když se oba rozhodli nadále splácet úvěr společně, došlo k rozvodu.
c) splácet bude pouze jeden z manželů, pokud má dostatečné příjmy a dojde k dohodě
Perfektní řešení pro druhého z páru – lze si totiž podat žádost o vyvázání spoludlužníka a v případě jejího schválení pak hypotéku splácí už jen jeden z bývalých manželů. Není to ale tak jednoduché a aby mohla tato žádost o vyvázání být schválena, je třeba splňovat poměrně přísné požadavky. V prvé řadě musí být dotyčná osoba dostatečně bonitní, musí prokázat, že zvládne hypotéku splácet sama atd. Může se tedy klidně stát, že banka tento návrh zamítne. A i v případě schválení jsou za tuto změnu smlouvy často účtovány poplatky – některé banky si za to účtují až několik tisíc.
Závěrem ještě dodejme, že pokud banka nebude chtít jednomu z bývalých manželů vyhovět, ten má možnost sehnat si nějakého jiného spoludlužníka – třeba někoho z rodiny nebo blízkých známých.
d) převedení hypotéky na nového kupce nemovitosti
Zdánlivě snadné a elegantní řešení, jak se jednou provždy hypotečního úvěru zbavit. Obrovským plusem je, že se takto zbavíte dluhu a ani nemusíte řešit, jestli máte u hypotéky nějakou fixaci. Samozřejmě i tato varianta má svoje háčky. Tím prvním je to, že kupec musí souhlasit s podmínkami banky, u níž je hypotéka vedena, včetně její úrokové sazby. Velkou komplikací pak může být bonita kupce. Aby mohlo dojít k přepisu, musí banka dotyčného kupce vyhodnotit jako dostatečně bonitní osobu, což v dnešní době není lehké splnit. Pokud ale vše dopadne dobře a banka bude souhlasit, zbývá už jen vyřešit odečtení aktuální výše hypotečního úvěru od kupní ceny nemovitosti a kupec musí bance zaplatit poplatek za převzetí hypotéky.
Klíčová je bonita věřitele – tu ovlivňují nejen příjmy, ale i alimenty, dávky atd.
Už zde bylo zmíněno jedno velmi důležité slovo – bonita. Ta je naprosto klíčová u půjček obecně – zdaleka nejen u hypoték, ale i u jiných druhů úvěrových produktů, jako jsou klasické nebankovní půjčky, úvěry bez dokládání příjmů, půjčky před výplatou atd. Bonita žadatele je prostě zásadní a vzhledem k výši hypotečních úvěrů zde hraje ještě mnohem důležitější roli.
Co všechno se při hodnocení bonity posuzuje? Není to zdaleka jen výše výplaty, ale roli zde hraje daleko více faktorů. Pokud se např. bavíme o situaci, kdy je podaná žádost, aby hypotéku splácel už pouze jeden z bývalých manželů, hodnotí se následující kritéria:
- aktuální příjmy (ať už jde o zaměstnání nebo podnikání)
- věk dotyčné osoby (pro dobrou bonitu musí být v produktivním věku)
- vzdělání (vyšší bonitu mají lidé s vyšším vzděláním, nejlépe jsou na tom lidé s titulem)
- bezdlužnost (to koneckonců platí pro půjčky obecně, nejen hypotéky)
- bezdětnost (pokud dotyčná osoba nemá žádné závazky, je to v tomto případě velké plus)
Obecně záleží na více faktorech – např. placení alimentů bonitu pochopitelně snižuje, na druhou stranu mu může pomoci, pokud po rozvodu žije sám (má nižší náklady na domácnost). Na opačné straně je pak důležité, zda má bývalá manželka dostatečné příjmy (což je velké plus), naopak nižší šance je, pokud zůstane sama s dětmi (to je pro bonitu naopak velké mínus).
Ve finále může o všem rozhodovat i soud, pokud nedojde k dohodě
Někdy se stává, že se bývalí manželé prostě nejsou schopni domluvit – nekomunikují spolu, nemají zájem o žádnou rozumnou dohodu a hypotéka stále běží. V takovém případě může dojít k tomu, že o konečném řešení rozhodne nezávislý soud. To je ale skutečně až ta nejkrajnější varianta. Jednak budou bývalí manželé muset uhradit příslušné soudní poplatky a druhá věc je ta, že rozsudek nakonec může být takový, že nebude výhodný ani pro jednu z obou stran sporu. Proto je vždycky lepší se v klidu domluvit na nějakém oboustranně výhodném řešení. Soud je opravdu až ta poslední možnost, kdy veškeré pokusy o domluvu selhaly.
