Investícia do logistického centra pre e-shop s možnosťou bývania

Ahojte,
cca pred dvomi rokmi som založil e-shop, ktorému sa celkom darí. Ročný čistý zisk e-shopu je cca 20000€ ročne a ku koncu roku vyexpedujeme cca 100-150 objednávok/deň.
Momentálne vlastním byt v hodnote cca 70000€, kde bývam a e-shop prevádzkujem. Nakoľko e-shop narastá a z pohľadu logistiky to nie je nič moc zvažujem možnosť investície do niečoho vyhovujúcejšieho.
Zvažujem kúpu rodinného domu o rozlohe cca 250m niekde na dedine, kde by som danú nehnuteľnosť rozdelik na dve časti. Jednu obytnú a jednu na podnikanie. Podmienka je aby dom obsahoval dobre prístupný pozemok (aspoň 600m²), kde by som v prípade potreby mohol vybudovať väčší sklad. Takáto nehnuteľnosť sa cenovo pohybuje na úrovni cca 110000€. Nehnuteľnosť by som financoval bankou. Väčšiu časť splátky by mi mohol pokryť aj napr. prenájom bytu + extra ročné splátky zo zisku, kde by som splatnosť videl na zhurba 10 rokov.
Ak by som však investoval do nehnuteľnosti cca 160000€ vedel by som zakúpiť omnoho väčší dom s väčším potenciálom čo sa týka e-shopu (viac priestoru, lepšia dispozícia, poloha atď.)
Ako by ste postupovali Vy? Išli by ste hneď do veľkej investície na dlhšie obdobie s väčšou istotou, že kapacity budú dostačujúce, alebo by ste išli do krátkodobejšej investície, kde po cca 10 rokoch kapacita nie je istá?

Ak by ste sa rozhodli pre väčšiu investíciu išli by ste do toho s fin. rezervou cca 25% alebo by ste nejaké obdobie počkali na nárast rezerv aspoň do polovice (alebo viac) hodnoty nehnuteľnosti?
Ďakujem za každý pohľad na vec.
Adam

pokud předpokládáš růst, může se ti stát že sebevětší investice do domu byla zbytečná, pořád to bude dům na bývání a začnou problémy logistikou počínaje a se sousedy konče. Nedávno jsem podobnému zavážel přes deset palet suroviny a závistivý soused všechno fotil a nstražil i ocelové tyče na píchnutí kola. Kdyby to bylo tak jasné, tak by hodně lidí podnikalo z domu a nepronajímali by si provozovny.

Určite máš v tomto smere pravdu, ale každopádne niekde žiť musím a z doterajších skúseností si myslím, že kým by to mohlo niekomu zásadnejšie vadiť ("ťažšia logistika, velké autá a pod. ") by to nejakú dobu trvalo. Potom by som však mohol dom predať, prenajať, používať a logisticke centrum vybudovať niekde inde. Do budúcnosti však nevidím a aké dlhé obdobie by to mohlo byť neviem konkrétne odhadnúť. Každopádne by som volil obec, kde sú ľudia na podnikanie zvyknutý a podniká sa v každom 20tom dome. Závisť však nájdeš všade :)

Původně odeslal cargopro ↪

pokud předpokládáš růst, může se ti stát že sebevětší investice do domu byla zbytečná, pořád to bude dům na bývání a začnou problémy logistikou počínaje a se sousedy konče. Nedávno jsem podobnému zavážel přes deset palet suroviny a závistivý soused všechno fotil a nstražil i ocelové tyče na píchnutí kola. Kdyby to bylo tak jasné, tak by hodně lidí podnikalo z domu a nepronajímali by si provozovny.

100-150 objednavek denne a cistý zisk 20 000€? To je 30 000 objednavek ročně to znamená 0,6€ na objednávce? Samožrejmem chápu že jste asi odečetl i náklady na reklamu, obalovy material etc..ale i tak je to extrmne malo.Co prodáváte zda to není tajné?

Samozrejme ide o čistý zisk a 30k objednávok ročne nerobíme. Momentálne je to okolo 5-6 tisíc ročne a 150 deň je v peaku sezóny. Spomenul som to len na predstavu logistických požiadaviek.

Původně odeslal Jenda10 ↪

100-150 objednavek denne a cistý zisk 20 000€? To je 30 000 objednavek ročně to znamená 0,6€ na objednávce? Samožrejmem chápu že jste asi odečetl i náklady na reklamu, obalovy material etc..ale i tak je to extrmne malo.Co prodáváte zda to není tajné?

Ja bych si klidne koupil dum se zahradou, ale sklad si nestavel, ale pronajimal, protoze vzdy hrozi to, ze budete rust a vas vlastni sklad vam bude maly. A prodat ho nebo pronajmout bude pak extremne slozit a o to vice, ze ho budete mit hned za plotem. Pokud pocitate s tim, ze proste budete rust, tak komercni prostory nestavet, ale pronajimat.

ak sú na to zdroje, zvolil by som nehnuteľnosť s väčším potenciálom a možnosťami rastu... väčší pozemok ale nemusí byť vždy výhra, treba si pozrieť aj infraštruktúru, dostupnosť služieb (pošta, úrady...), bezpečnosť (asociáli v okolí), atď.

Původně odeslal quantum ↪

Ako by ste postupovali Vy? Išli by ste hneď do veľkej investície na dlhšie obdobie s väčšou istotou, že kapacity budú dostačujúce, alebo by ste išli do krátkodobejšej investície, kde po cca 10 rokoch kapacita nie je istá?

Ak by ste sa rozhodli pre väčšiu investíciu išli by ste do toho s fin. rezervou cca 25% alebo by ste nejaké obdobie počkali na nárast rezerv aspoň do polovice (alebo viac) hodnoty nehnuteľnosti?
Ďakujem za každý pohľad na vec.
Adam

1) Z tvého příspěvku to vypadá, že máš jistotu své pozice na trhu, očekáváš její růst a stále vidíš potenciál v tom, co prodáváš, a to minimálně na následujících deset let. Tady vidím největší riziko celého investičního záměru, příliš optimistická očekávání. Na trhu jsi dva roky a skladové kapacity, na které ti v současné době stačí byt (pokoj?), očekáváš za deset let na úrovni 300 - 600 m2.

2) Investice do nemovitostí na vesnici s její následnou rekonstrukcí a přístavbou logistického centra, může přinášet nepředstavitelný problém s jejím prodejem, pokud se rozhodneš nebo budeš nucen podnikání ukončit. Nemovitost se apriori nachází v lokalitě s nizkým osídlením, horší infrastrukturou a je atypická. Najít kupce za cenu odpovídající byť jen nákladům její rekonstrukce a kupní ceny bude velmi problémové a hlavně časově náročné.

3) Pokud je tvá pozice na trhu opravdu tak silná, investoval bych v lokalitě s co nejlepší infrastrukturou a pokud možno v městské lokalitě, ne na vesnici, varianta B ~ 160 000 € a potenciálně větší skladové kapacity, LTV 75 %. Růst tržeb a zisku umožní pokrýt náklady na úvěr, nemovitost (i úroky) lze navíc rovnoměrně odepisovat a optimalizovat tak daňovou povinnost.

4) Pokud tvá pozice není tak silná a očekávání jsou nadhodnocená, investoval bych do varianty A ~ 110 000 €, ale ne na vesnici, viz bod 2).

tak třeba výrobní firmy takhle v 90-tých letech začínaly-někde na statku, kde dožíval ještě stařeček, dnes jsou v CT parcích a logistiku si nechávají outsourcovat. No je doba Amazounů, tak proč ne, ale volil bych vesnici blízko dálnice a usedlost, kde dokola na stovky metrů není soused a samozřejmě příjezdovka pro kamion s objížďkou dokola. Fascinuje mně jak si některé firmy hrají na hogo fogo a neumějí zorganizovat na svém pozemku bezproblémové vykládky a nakládky. Motají se tem mezi sebou dodávky s návěsama a mezi tím pobíhají kurýři a skladníci. Jedna taková vykládka na couvačku se dvěma zatáčkama ke skladu a mám posraný celý den.