Odstoupení od smlouvy nájmu bytu

Poradí někdo kvalifikovaně prosím?

Mám s pronajímatelem smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou, do 31.12. 2012. Skončení nájmu je zakotveno ve smlouvě, výpověď = 3 měsíce, dohoda, uplynutím doby.
Na dohodu pronajímatel nepřistoupil a protože je byt v hrozném stavu, což jsem samozřejmě věděl před nastěhováním, ale bral jsem to jako dočasně. Po té co jsem si našel nový pronájem, chci se přestěhovat, ale pronajímatel dělá problémy. Vyhotovil jsem tedy odstoupení od smlouvy, podle §679 odst. 1 a 2 obč. zák., kde jsem vylíčil skutečnost, že byt neodpovídá účelu pronájmu a je zdraví závadný, zejména plísní, nefunkčností vytápěcího zařízení, netěsností oken, praskliny ve zdi..... a vyzval jsem pronajímatele, aby se 30.4.2012 dostavil k předání bytu a poslal jsem mu to doporučeně a s dodejkou.
Předávací protokol, který měl být součástí smlouvy pronajímatel nevyhotovil. To mi hraje trochu do karet. Podle výše zmíněného paragrafu mám na odstoupení od smlouvy nárok i když jsem to v době předávky věděl, že tyto problémy tam jsou.
Jedná se mi hlavně o to, co když na předávku nepřijde. Mám si přizvat nějakého notáře? Na co si dát pozor při předávacím protokolu v případě předávky?


Díky

hele co k tomu napsat..

já jako pronajímatel bych ti napsal (velmi zdvořile stylem" Vážený pane Střihači, dne 1.1.2012 jsme za svobodné vůle, nikoli v tísni spolu uzavřeli smlouvu o nájmu bytu. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou a mě jako pronajímatele zavazuje...blablabla a Vás jako nájemce zavazuje blablalba.)
a teď k věci
plíseň a netěsnící okna mi k sobe nějak vůbec nejdou

nicméně co se plísně týče bych ti napsal toto:

věřím že pokud by byl byt zjevně napaden plísní jako je nyní, věřím, že byste se do něj nikdy nenastěhoval. Proto Vás zdvořile žádám abyste byt uvedl sanací do stavu v jakém byl při předání. Pokud tak neučiníte do jednoho týdne, budu tak nucen učinit já, na Vaše náklady, neboť by mohlo dojít k nezvratnému poškození prostoru.

Okna netěsní nikde (myslim jako v žádnym bytě, to je absurdní důvod)

Zeď asi prasklá nebude, to spíš jenom nátěr, nicméně pokud máš za to, že tě prasklá zeď omezuje v tvých užívacích právech (byt je nebezpečný), zavolej statika, nech si napsat posudek, v případě že statik uzná, že byt je nebezpečný a dům se do deseti minut zřítí, máš vyhráno. Najemní smlouva totiž zničením veci zaniká :)

co tam je dál..

topení..

..co se topení týče, to že je ústřední topení nefunkční jsem Vám řekl již při Vaší osobní prohlídce kdy jste se byl na byt podívat ještě před sepsáním nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že pro opravu bylo potřeba z technologických důvodů (o čemž jsem Vás též informoval) počkat až noční teploty stoupnou nad plus 10 stupňů celsia, rekonstrukce ještě nemohla být započata. Nabídl jsem Vám k užívání elektrické akumulátory, které jste ale s odmítl. V souvislosti s tím jsem Vám též nabídl nižší nájemné, než je v čase a místě obvyklé a Vy jste to s potěšením akceptoval.

tak tak.

jedinný co tak můžes, je požádat o slevu na nájemném pro nefunkční topení. Musíš to ale udělat písemně do půl roku od zjištění příčiny. Když ti nevyhoví (což myslim), můžes se obrátit na soud. To ale kvůli pár stovkám nemá smysl.

Situace je dle mě taková, že máš do 31. 12. kde bydlet.

Co by za to mnozí dali.

Můžeš mu zkusit neplatit nájem, třeba ti dá výpověď. V tomto případě se ale vystavuješ riziku že po tobě bude chtít poplatky z prodlení.

díky za názor, ale evidentně si nečetl zákon, pleteš si ústřední topení s WAW, neviděl jsi trhlinu ve zdi z venkovní strany, asi jsi nečetl shora uvedené, že předávací protokol nevyhotovil. Dále mi byt vůbec osobně nepředal a klíče jsem převzal jen od předchozího nájemníka.
Dle zákona by se to i dalo kvalifikovat jako uzavření v tísni, protože na to existují judikatury, kdy člověk uzavřel smlouvu v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek jen proto, že potřeboval někde rychle bydlet a bylo to jeho jediné současné východisko.

takže sice tvůj názor vyplývá z logiky obecné věci, ale bohužel si nebral na zřetel, jak zákonné důvody odstoupení od smlouvy, tak ani skutečný stav věci.

ja skutecny stav neznam, ale napsal jsem ti to, co bych ti napsal kdybys byl najemnikem u mě. Ty mě bereš jako svýho oponenta, ale tím já přece nejsem. Pronajimam posledních tak asi 12 13 let 3 byty, tak o problematice něco málo vim, zákon jsem četl křížem krážem (nebo taky skrznaskrz), mám za sebou pár soudů (jeden vyhraný (žaloba na uhrazení dlužného nájemného), u druhýho jsem stáhl žalobu (žaloba na vyklizení bytu), protože protistrana udělala co jsem chtěl (tedy se odstěhovala) a paní co se chtěla ze dne na den odstěhovat jsem řešil naposledy v listopadu, bydlí u mě spokojeně doteď.

co se komentu týče.

- Rozdíl mezi různýma druhama topení znám, ale to neřeší podstatu věci, rozhodně nemáš zákonné právo na ústřední topení. Těžko budeš tvrdit, že ti na léto vadí absence topení když ti nevadila přes zimu.
- Kde prosímtě byslíš že musíš nájemní smluvu podepisovat v tísni, v Jižní Koreji? Všude v ČR je bytů na trhu spousta, tady rozhodně nepochodíš. Navíc žádné zákonné právo na byt nemáš (možná kdybys měl dvojčata kojence, tak by se o tom možná šlo bavit, ale takhle..předpokládám svobodný, bezdětný. Či se pletu?
- Co se trhliny týče, to my tady spolu nepořešíme, ja fakt nemám čas se na ní jezdit dívat. Zbytek viz. výše.
- Klíče ti pronajímatel předávat nemusí
- Co se problematiky předávacího protokolu týče, to jsem nikdy neřešil, primárně ho píšu kvůli sobě. A nemyslím že jeho absence znamená neplatnost nájemní smlouvy (nebo si sám pro sebe najdi v zákonně, že smlouva o nájmu je platná pouze s předávacím protokolem). Spíš to bude problém u vyúčtování, ale jestli platíš energie paušálně, tak ani to ne.
- na co jsem zapomněl..z toho co píšeš asi na nic.
- jo ještě o tom že "byt neodpovídá účelu pronájmu." To nechápu na jakou notu tu hraješ, ale byt bude pravděpodobně zkolaudován jako byt a proto je tedy jeho účelem bydleni.

Můžeš za sebe zkusit najít náhradu, třeba se s ním domluvíš (předpokládám, že nemá náladu pořád shanět nájemníky)

já tě neberu jako oponenta, ale věř mi, že odstoupení od smlouvy podávám opravdu oprávněně. Kdyby jsi ten barák a byt viděl, kdyby si znal sousedy, kteří se s majitelem neustále dohadují a bezvýsledně a hlavně kdyby jsi majitele znal, věděl si co je to za člověka, a že je velice negativně známý, tak by jsi mluvil úplně jinak. Jak jsem říkal, zdraví si kazit nebudu. Plíseň na WC opravdu je, do pokojů táhne a další věci, které jsem vyjmenoval. A pokud si tedy zákon četl, jistě víš, že mám právo podle 679 odst. 2 odstoupit i kdybych to věděl při nastěhování.

Bohužel jsem se ale ptal na něco úplně jiného a ty si tu sice krásně rozebral to, co by jsi udělal jako pronajímatel ty, ale to bylo jaksi bezpředmětné.

Já jsem se ptal na to, co když majitel k předání bytu nepřijde. Zda si tam mám vzít nějakého notáře, či svědky a vyhotovit protokol a nechat podepsat svědky.....

Odstoupení od smlouvy je jednostranný právní akt a já se pronajímatel nebudu ptát na jeho názor, když on mi bouchá s telefonem a není schopen se domluvit.

J8 nepsal o ni4em jin7m. ksakru ta klavesnice..
Já nepsal o ničem jiným. Prostě jsem si představil situaci, kdyby jsi mi ty jako najemník napsal, že odstupuješ od smlouvy z důvodu paragrafu 679 a napsal jsem ti mojí reakci. To rozhodně není bezpředmětné. Pokud je bydlení tam taková trága, proč ses tam (ale to je řečnická otázka!) vůbec stěhoval???

Ty máš nepochybně právo to udělat, ale jestli to uděláš a tedy i přestaneš platit nájem, protistrana to tak asi nenechá a bude na tobě nájemné požadovat, podá na tebe žalobu na uhrazení dlužného nájemného atd atd.). Nikdy jsem v podobný situaci nebyl, ale (předpokládám že) důkazní břemeno bude v této věci na tvojí straně. To jakej je majitel člověk v podstatě nikoho nezajímá, to není žádný argument, natož důkaz. Píšeš o sousedech, jaktože oni tam bydlí a neodstěhují se pryč? Nefunguje topení jen tobě, upozornil jsi na to písemně!! pronajímatele? Zeď je prasklá jen u tebe? Plíseň je jen u tebe? Prokážeš, že jsi ji nezavinil?

Bejt tebou rozbiju prasátko a zajdu na konzultaci k nějakýmu advokátovi. Ale rozbil bych větší prasátko a snažil se najít dobrýho. Nicméně z vlastní zkušenosti ti žádnýho nedoporučim. Žaloby jsem si psal sám, u soudů jsem se sám hájil a advokát u kterýho jsem byl mi přišlo že to celý motá ještě víc než to bylo, tak jsem radši zdrhnul.

BTW. co 4 hour body? Už si to přečetl?

to proč tam jsem, sem už psal. bylo to dočasné než najdu to, co jsem hledal. Teď už to mám. A protože jsme lidi, majiteli jsem řekl, že jestli nebude problém udělat pak až si najdu něco jiného domluvu o skončení třeba do konce měsíce. On řekl, že nebude. Po té jsem mu to také zaslal tu dohodu a on že tam je nějaká výpovědní lhůta, že tu smlouvu ani nečetl bla bla a prásknul mi s telefonem. Šel jsem za ním jako člověk, po dobrém a jestli on se na mě ohání smlouvou a zákonem a gentlemanská dohoda už nefunguje, tak já se na něj také oženu paragrafem. Je zvláštní, že mým předchůdcům majitel nabízel 2000 kč ať se vystěhují :-D takže asi zas takový zájem aby tam někdo bydlel nemá. se soudem počítám, ostatní nájemníci domu drží po spolu a již několikrát jeden druhému svědčil v nějaké věci proti majiteli. vše bude zadokumentováno, vyfoceno, už jsem obeslal hygienika a ten snad zjistí, při pohledu na ten byt, že toto jsem opravdu za 3 měsíce stihnout nemohl :-D

btw 4hour body jsem si zatím nepořídil, mám toho teď až nad hlavu a čtu 7 návyků, tak snad někdy v květnu...

Hele já ti prostě jenom píšu nezaujatý stanovisko. A objektivně právně taháš za ZÁSANDĚ kratší konec.
Já neznám reálie vašeho vztahu, nicméně pokud on vaší gentlemanskou dohodu z jakéhokoli důvodu nedodrží, máš prostě smůlu, to neni že bych na tebe byl zlej, to je prostě fakt. Nájemní smlova musí mít ze zákona písemnou formu, před soudem jakékoli ústní dohody neobstojí.
Co se tvých důvodů týče, jedinný na co bys to možná mohl hrát je ta plíseň, nicméně i to bude dost velký problém (zkus si, (nejlépe v zimě, ale můžes i teď) hoodně navlhčit zdi, abz byly regulerně mokrý. Přikrej je polystyrenem, zavři dveře a týden dva tam nechoď. Pak se tam tak za týden až dva vrať, oddělej polystyrén a uvidíš ten mazec. A to jsme hodně daleko od 3 měsíců, či?!
Víc ti neporadim
good luck

Je to jednoduché:
Máš právo dostoupit od smlouvy a mám za to, že tady neplatí výpovědní lhůta 3 měsíců. Jelikož nastala situace, kdy může být situace pro bydlící zdraví škodlivá, což plíseň jednoznačně je (platí jen u pronájmu bytových prostor, nebou prostor, kde se zdržují lidé).
Normálně mu napiš výpověď doporučeně, dej mu tam termín, kdy si byt předáte a hotovo. Pokud nepřijde, pošli mu balík s klíčem a dopisem, že byt byl na základě výpovědi vyklizen, ale jelikož se nedostavil k předání, klíče mu zasíláš poštou. Vyfoť si důkladně byt (až ho vyklidíš), nejlepší je se ještě domluvit se třema sousedama, aby tam šli jako svědci. Jestli se mu tonebude líbit, může tě dát k soudu, který vyhraješ...

toma: to je ono co jsem potřeboval. až na to, že pak sis spletl výpověď s odstoupením. nezasílám mu výpověď, ale odstoupení od smlouvy.
šlo mi hlavně o to, co když nepřijde na tu předávku bytu. Jak postupovat právě s klíči, stavem měřáků a jak přepsat elektro a plyn, když on si nevyplní ten formulář a nepodepíše. Jedině mě napadlo mu to odhlásit :-D ale nejsem svině, i když za to jak se ke všem chová by si to zasloužil.
Jenže pak mě napadla další věc. zaslal jsem mu sice odstoupení od smlouvy, ale ta snad je platná v dnem doručení, takže frajer může v klidu zaťukat zítra a říct finiš ;-) i když jsem mu tam napsal do 30.4. No i kdyby zaťukal, tak já řeknu ok, finiš, ale odstoupení od smlouvy je to jakoby smlouva nikdy nevznikla, tak mi vraťte veškeré nájemné za 4 měsíce :-D


Nicméně, stačí tedy, nafotit byt, přizvat pár svědků, vyhotovit jakoby předávací protokol, který mi svědkové podepíší a s jednou kopií předávacího protokolu a klíči mu to zaslat do vlastních rukou s dodejkou? Není potřeba přizvat nějakého notáře? Nemám radši po dobu těch 3 měsíců ten nájem platit nějakému notáři? To ale proč že jo, když mu nepodávám výpověď, ale odstoupení, že.

Původně odeslal strihac

toma: to je ono co jsem potřeboval. až na to, že pak sis spletl výpověď s odstoupením. nezasílám mu výpověď, ale odstoupení od smlouvy.
.......
Nicméně, stačí tedy, nafotit byt, přizvat pár svědků, vyhotovit jakoby předávací protokol, který mi svědkové podepíší a s jednou kopií předávacího protokolu a klíči mu to zaslat do vlastních rukou s dodejkou? Není potřeba přizvat nějakého notáře? Nemám radši po dobu těch 3 měsíců ten nájem platit nějakému notáři? To ale proč že jo, když mu nepodávám výpověď, ale odstoupení, že.

Sorry, blbě jsem to napsal, nechtělo se mi pořád vypisovat odstoupení od smlouvy z pronájmu bytu :)
......
Pokud nekomunikuje, vůbec se s ním neser, nemá to smysl. Možná, že on na to právě hraje, že bude dělat mrtvýho brouka a ty budeš platit. Jak říkám, stačí nějaký svědci (hlavně ať to nejsou příbuzný, nebo nějaký kamarádi, ideální jsou prostě sousedi). Vystěhovat, pozvat sousedy, vyfotit, sepsat a nechat sousedy, aby to podepsali. Jak si říkal, tak s ním mají taky nějaký dohady, tak to nebude tak těžký je k tomu přesvědčit. Notář není potřeba a placení nájmu další tři měsíce už vůbec ne. Klíče by asi stačilo zaslat jako balík, který se dá sledovat na internetu, bude stačit podací lístek. Já bych se toho vůbec nebál, do sporu takový člověk nepůjde, jelikož by ho prohrál.

strihac: Jak to vůbec dopadlo?

(nevšiml jsem si, že to není aktuální...post nechávám)
Pojem "gentlemanská dohoda", co to vůbec dneska je? Neblázni..pokud jste se na nečem tenkrát domluvili, měla tam prostě být výpovědní lhůta 1 měsíc. Po zkušenostech, co nemám černý na bílým jako by pro mě nebylo a tak by to mělo být vždy. Ten pronajímatel by tam byl pak jak hodinovej hotel, kdyby na toto přistoupil..
Jinak nejblíže mám asi k tomu, co tu napsal classic už z toho důvodu, že se na to dívám taky z druhý strany. Toto jsem řešil v objektu necelého sta nájemních buněk a na jaký vyčůránky jsem narazil to jsem se někdy divil. Některý ale člověka nas*ali tak, že jsem je za ty hnusárny uštval..

Myslím, že jsou 2 cesty:
A. Odstoupení od smlouvy dle §679 zák. č. 40/1964 Sb.
Doručovací adresu na pronajímatele v nájemní smlouvě máš? Určili jste si tam jakým způsobem probíhá případně (ne)doručování? Předávací protokol potřeba není, ale v případě sporu hodně ulehčuje, čili foť foť a měj svědky - jak to v bytě vypadá, vybavení jeho stav apod + energie.
Domnívám se, že odstoupení by v tomto případě bylo ex nunc, tzn. od okamžiku doručení oznámení odstoupení protistraně, takže by ti žádné peníze nevracel !

Hrát bude dost to, jaký je ten pronajímatel člověk a zda se bude chtít soudit, buď to prostě přejde a nechá být. V tom případě by podle mě neřešil, ani kdyby si mu poslal mail s tím, že končíš třeba ke konci měsíce.

Většinou to jsou ale lidi nasraní tou žumpou kolem, jak se snaží s nima každý vy*ebat a pokud má prachy, tak se do tebe opře. Bude po tobe chtít dlužné nájemné + příslušenství, budeš muset dokázat zdraví závadný stav prostor, budete se hádat o tom, co tam bylo při nastěhování a nyní, v jakém stavu to bylo, on se bude odvolávat, nakonec se rozhodne po 3 letech a náklady řízení a advokátů budou slušný.

B. Cesta "klidu a míru"
Dáš mu výpověď v zák. lhůtě (3 měs.) a máš klid.

Pokud máš koule ber A, pokud se ti nechce běhat po znalcích, soudech a já nevim co ještě, ber B.
Od věci by nebylo postnout nájemní smlouvu na pročtení.